参考裁决： 艾克斯-普罗旺斯上诉法院(cour d'appel d'Aix-en-Provence) • 卷宗号 N° RG n° 29569 • 2024年2月2日
您是在卢昂(Louhans)拥有一栋房屋的业主，为了安排您的遗产继承，您决定将虚有权(nue‑propriété)赠与您的子女，同时保留用益权(usufruit)。到目前为止，没什么复杂的。但如果其中一位继承人想要出售其份额呢？如果用益权人想要出租一个房间来贴补家用呢？这些问题，我每周都在办公室里听到。答案并不总是直观的。
虚有权（nue‑propriété，即处置财产的权利，但不能使用）和用益权（usufruit，即使用和收取果实的权利，如租金）是所有权的两种分割形式。它们的衔接是许多冲突的根源。艾克斯-普罗旺斯上诉法院(cour d'appel d'Aix‑en‑Provence)最近的一项裁决对此问题进行了澄清。它提醒了每位业主或继承人都应了解的基本原则。
如果您不遵守这些规则，会有什么风险？家庭冲突、昂贵的诉讼程序，甚至无法出售。这项于2024年2月2日作出的裁决提供了重要的澄清。我将在本文中结合具体案例为您介绍。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生，一位来自卢昂(Louhans)的退休人员，曾与妻子共同购买了一套公寓。妻子去世后，他希望安排自己的遗产继承。因此，他将公寓的虚有权赠与给了他的两个孩子，马克和索菲，同时保留了用益权。几年过去了。X先生年迈且失能，被安置在养老院。为了支付护理费用，他决定出租该房产。但孩子们反对。马克本人是帕雷勒莫尼亚尔(Paray‑le‑Monial)的业主，他认为出租可能会使公寓贬值。索菲则希望出售她的虚有权份额以购买房屋。
冲突爆发了。用益权人（父亲）向司法法院(tribunal judiciaire)提起诉讼，要求获得出租许可。孩子们作为虚有权人(nus‑propriétaires)要求父亲支付财产使用补偿金。一审判决支持父亲：他可以在不征得孩子同意的情况下出租，前提是符合房产的用途。但孩子们提起上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院(cour d'appel d'Aix‑en‑Provence)必须作出裁决。
此案具有代表性，因为它触及用益权人与虚有权人之间脆弱的平衡。双方都有充分的理由。父亲援引其需要资助养老院费用。孩子们担心价值损失以及对其处置权的干涉。法院必须权衡这些利益。
法院的推理——详细解析
艾克斯-普罗旺斯上诉法院(cour d'appel d'Aix‑en‑Provence)的法官依据《法国民法典》第578条及后续条款（定义用益权），以及先前的判例。他们的推理分为三点。
第一：用益权人有权使用财产并收取其果实（租金），符合《法国民法典》第582条。因此，他可以在没有虚有权人同意的情况下出租，除非存在滥用。在本案中，父亲需要这些租金来支付护理费用，这是合法理由。
第二：虚有权人对财产的保全有监督权。他可以反对可能危及建筑物的出租（例如：出租给声誉不佳的人，缺乏维护）。但如果没有风险，他不能阻止出租。
第三：法院提醒，只要用益权人不滥用其权利，虚有权人不能要求用益权人支付使用补偿金。用益权人有权免费居住财产。另一方面，如果财产空置，虚有权人也不能要求用益权人出租以获利。
这项裁决确认了稳定的判例法：用益权人的自由是广泛的，但受到不得滥用权利（《法国民法典》第618条，以善良家父的方式享受的义务）的限制。这不是一个转折点。因此，法官驳回了孩子们的补偿金请求，并确认了父亲的出租权。
这对您的具体影响
如果您是用益权人，您可以自由占用住房、出租（甚至给第三方）、收取租金，或收取农业果实。您只需注意不要滥用：不要以异常低价出租而损害财产，或未经虚有权人同意将商业场所改造成住宅。
如果您是虚有权人，您不能反对简单的出租，但必须对维护保持警惕。您可以要求用益权人承担重大租赁维修（主体工程）。此外，如果用益权人想出售其用益权，您有法定优先购买权。
举一个具体例子：您在帕雷勒莫尼亚尔(Paray‑le‑Monial)拥有一处价值20万欧元的房产。对于一位70岁的用益权人，用益权价值约为房产价值的30%，即6万欧元。虚有权人未经用益权人同意不能出售房产，反之亦然。可以共同出售，但价格按权利价值分配。
如果您处于这种情况，您应该：
— 作为用益权人：保留租金和费用的证明文件，以证明您的良好管理。
— 作为虚有权人：将任何出售虚有权的计划通知用益权人，因为他有优先购买权。
避免此类纠纷的四点建议
- 在公证人处起草一份共有协议或用益权协议：它规定财产使用的规则（出租、工程、期限），避免解释分歧。简单的保留用益权的赠与并不总是足够的。
- 定期将您的计划（出租、工程）告知虚有权人：这创造了透明度并化解冲突。一封挂号信或电子邮件就足够了。
- 定期评估用益权价值（《通用税法》第669条的税务基准）以预见到可能的出售。这有助于就权利回购进行平静的谈判。
- 发生分歧时，优先考虑家庭调解，然后再诉诸法院。专门调解员可以找到平衡的解决方案，通常比耗时数年的诉讼成本更低。
深入：相关判例与演变
这项裁决属于连贯的系列。最高法院(Cour de cassation)在2019年5月15日的判决（n° 18-11.542）中已经裁定，用益权人可以在没有授权的情况下出租，即使虚有权人子女反对，只要出租不构成滥用。艾克斯-普罗旺斯上诉法院(cour d'appel d'Aix‑en‑Provence)在此适用了同样的原则。
然而，近期有一种加强虚有权人在财产保全方面保护的趋势。例如，凡尔赛上诉法院(cour d'appel de Versailles)在2023年1月12日的一项判决中，因疏忽责令用益权人进行重大工程。这意味着虚有权人必须主动：如果发现维护缺陷，他可以请求专家鉴定并诉诸法官。
未来，季节性租赁（Airbnb）及其可能导致的滥用问题可能成为未来争议的核心。法院将需要在用益权人从财产中获利的权利与虚有权人要求未经其同意不得将财产改造成旅馆的权利之间找到平衡。
关键点总结
常见问题：
- 作为用益权人，我可以在没有虚有权人同意的情况下出租吗？是的，只要不构成滥用（低价出租、有损尊严的占用）。您必须通知虚有权人，但不需要他的同意。
- 虚有权人可以在没有我同意的情况下出售其份额吗？是的，他可以将虚有权出售给第三方，但您对此出售有优先购买权。您可以按确定的价格回购其份额。
- 哪些工程由用益权人承担？日常维护修理（油漆、管道）。虚有权人承担重大修理（屋顶、承重墙）。请检查您的协议。
- 用益权人死亡后，财产会发生什么变化？虚有权与用益权合并：虚有权人成为完全所有人。如果是之前的赠与，则无需缴税，否则需缴纳继承税。
- 我可以将用益权赠与他人吗？是的，您可以有偿或无偿转让您的用益权，但您独自对虚有权人承担义务。
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