判例依据： 普罗旺斯地区艾克斯上诉法院（Cour d'appel d'Aix-en-Provence） • N° RG-35605 • 2025-01-27
想象一下：您刚刚继承了位于滨海卡涅（Cagnes-sur-Mer）的一套公寓的虚有权（nue-propriété），而您的母亲保留了用益权（usufruit）。屋顶漏水，外墙破损。这些修缮费用应由谁承担？您倾向于用益权人，但她却把账单转给您。这正是艾克斯上诉法院于2025年1月裁决的纠纷类型。这一判决明确了各方的权利和义务，远远超出了简单的定义。
当人们谈论用益权和虚有权时，许多人想象着简单的划分：用益权人（有权使用财产的人）享受，虚有权人（有权处置财产的人）等待。但现实更为复杂。谁负责维护？谁支付重大修缮？未经对方同意能否出售？本案提醒我们，法律概念背后隐藏着具体冲突。
艾克斯上诉法院重申了基本原则，也指出了界限。它明确了费用的分摊以及用益权人在未经虚有权人同意的情况下可支出费用的情况。这一判决涉及所有持有分拆产权（bien démembré）的人，无论是在尼斯（Nice）、摩纳哥（Monaco）还是其他地方。
事实：每天都会发生的故事
R先生和R太太是位于滨海卡涅（Cagnes-sur-Mer）的一栋别墅的业主，靠近大海。2010年，他们将房产的虚有权卖给了独生子保罗，同时保留了用益权。时光流逝，别墅老化。2022年，承重墙出现结构性裂缝，需要加固工程，估价45,000欧元。用益权人R先生和R太太认为，根据《法国民法典》第605条（article 605 du Code civil），这些工程属于“重大修缮”（grosses réparations），应由虚有权人承担。儿子保罗反驳说，用益权人应负责日常维护，而且工程并非紧急。矛盾升级。双方诉至尼斯司法法庭（tribunal judiciaire de Nice），该法庭于2023年作出判决：支持虚有权人，认为这些工程对保护财产是必要的，用益权人可以要求其承担。保罗提出上诉。
在艾克斯上诉法院面前，辩论集中在工程的定性：是《法国民法典》第606条（article 606 du Code civil）所述的“重大修缮”还是简单的“维修保养”。用益权人提供了报价和专家报告，显示紧迫性。虚有权人声称其未被咨询，且工程可以等待。法院必须根据法律条文和判例做出裁决。
法院的推理——解析
艾克斯的法官首先重申了原则：用益权赋予享用财产的权利，但也有维护的义务（《法国民法典》第605条）。而第606条列举的重大修缮则由虚有权人承担。该清单是限制性的：挡土墙、拱顶、屋顶等。但并非总是明确：承重墙的裂缝是否属于重大修缮？法院给出了肯定的回答，因为它影响了建筑的稳固性。
然后，法院审查了一个更微妙的问题：用益权人能否在未经虚有权人事先同意的情况下进行工程？法院给出了肯定的回答，但条件是这些工程紧急且对保全财产是必要的。在本案中，紧迫性已得到证实（有倒塌风险）。用益权人已通过挂号信通知虚有权人，但未等待其同意。法院认可了这种做法，同时强调虚有权人必须被告知，且事后可以向法官提出质疑。
最终，法院确认了初审判决：虚有权人应偿还用益权人的工程费用，但扣除与财产改善（美观或增值）相对应的部分。这一平衡的解决方案避免了不当得利。该判决遵循了既定的判例：用益权人是谨慎的管理者，但虚有权人不能逃避其基本义务。
对您的实际影响
如果您是用益权人，这一判决给您保障：您可以进行紧急维修，而无需担心虚有权人的无理拒绝。但注意：您必须证明紧迫性并通知另一方。保留所有证明文件（报价、照片、专家报告）。
对于虚有权人，信息很明确：您不能将重大修缮的责任推给用益权人。如果您在摩纳哥（Monaco），那里的房地产非常昂贵，重新铺设屋顶可能花费数十万欧元。最好设立一个共同银行账户或特定保险。
对于购买者，在购买虚有权之前，请检查财产状况并预见未来的工程。专家报告可以避免意外。如有疑问，在销售契约中添加条款可以以不同方式分摊费用（例如，某些工程各承担50%）。
避免此类纠纷的四个建议
- 起草详细的共有协议或分拆产权契约：在分拆产权前，书面约定谁支付什么。如果双方同意，可以偏离法律规定。例如，规定重大修缮平均分担。
- 预见重大工程：如果您是用益权人，每5年进行一次技术诊断。如有分歧，调解可能比诉讼更快。
- 系统性地通知另一方：即使法律不总是要求，带有回执的挂号信是最好的证据。在法庭上，这可以起到决定性作用。
- 在开始工程前咨询律师：一个简单的电话可以避免您支付本应由另一方承担的工程费用。在佩鲁卡律师（Maître Perucca）处进行30分钟的咨询费用为45欧元，远低于诉讼费用。
深度：相关判例与趋势
该判决与法国最高法院（Cour de cassation）2023年11月15日的判决（n° 22-15.678）一脉相承，后者已明确用益权人可以未经事先授权进行紧急工程。相反，凡尔赛上诉法院（cour d'appel de Versailles）2024年的一项判决拒绝了未经同意进行的非紧急工程的报销。趋势是保护尽职的用益权人，但前提是履行告知义务。
未来，预计法官对紧急性的要求将越来越严格。司法鉴定将经常被命令。业主们最好确保他们的合同关系得到保障，特别是在蓝色海岸（Côte d'Azur）等房地产昂贵且工程费用高昂的地区。
常见问题
用益权人是否必须支付共有物业费用？ 是的，日常费用（维护、门卫）由他承担。而改善工程（例如，外墙粉刷）通常根据共有物业规约中的分摊比例分担。
我可以未经用益权人同意出售虚有权吗？ 是的，虚有权人可以随时出售其权利，但买受人必须尊重用益权。用益权人对虚有权有优先购买权（除非另有约定）。
如果用益权人拒绝支付日常维护费用，会发生什么？ 虚有权人可以请求法官强制由用益权人承担费用进行工程，甚至要求将用益权转换为终身年金。
美化工程由用益权人承担吗？ 是的，如果纯粹是美观性质的。但如果它们增加了财产价值，虚有权人必须在用益权结束时偿还增值部分。
用益权人可以出租财产吗？ 是的，他收取租金。但他必须确保维护，并告知虚有权人所签订的租约。
结论
您也遇到类似情况？与佩鲁卡律师（Maître Perucca）进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼程序——而且通常更划算。预约→