参考判决： Cour d'appel d'Aix-en-Provence（艾克斯普罗旺斯上诉法院） • N° RG n° 07949 • 2024年1月7日
想象一下：您住在Meaux（莫城）的一栋房子里，您是虚有权人（nue-propriétaire）。您的母亲，用益权人（usufruitière），仍住在底层。有一天，她决定未经您同意将一间房间租给一名学生。您会想：她有权这样做吗？而您又能做什么？这种典型的所有权分割情况经常引发冲突。艾克斯普罗旺斯上诉法院2024年1月7日的判决（卷宗号RG n° 07949）明确了用益权（usufruit）和虚有权（nue-propriété）的界限。这一判决关乎成千上万的家庭。
用益权（usufruit）是使用财产（居住、出租）和收取其孳息（租金、收成）的权利。虚有权（nue-propriété）是未来处分财产的权利，即出售或转让，但没有即时的享用权。它们的共存常常导致误解。谁支付大修费用？谁决定工程？艾克斯普罗旺斯上诉法院回答了这些问题。
在本案中，用益权人与虚有权人就Pomponne（蓬蓬）一栋建筑的管理产生冲突。法官在裁决实际问题的同时重申了基本原则。无论您是业主、承租人还是继承人，这一判决都与您相关。解读如下。
事实：每天都会发生的故事
X先生，退休人员，是位于Meaux（莫城）一栋房屋的用益权人，他的两个孩子是虚有权人（他们拥有虚有权）。自妻子去世后，X先生独自生活，但仍继续维护该房产。2022年，未经子女知情，他签订了车库租赁合同，月租金150欧元。子女一年后发现合同，以侵犯其权利为由将父亲告上法庭。
他们认为，用益权人可以出租车库（因为用益权包括收取孳息），但租金应按财产价值比例分配。此外，X先生未经他们同意进行了屋顶保温工程，费用8000欧元，子女拒绝偿还。一审法院支持子女关于重大工程需事先同意的意见，但承认X先生有权出租车库无需分配租金。双方均提起上诉。
法院的推理——详细分析
艾克斯普罗旺斯上诉法院审查了《法国民法典》（Code civil）第578条至第624条关于用益权的规定。用益权人有权享用财产并收取孳息（第582条），但需维持财产实质（第578条）。虚有权人在用益权人遵守法律限制的情况下不得反对其享用。
关于车库出租，法院确认用益权人无需虚有权人同意即可出租财产，因为租金属于民事孳息（第586条）。无需分配：租金全归用益权人。但注意：若租赁期限超过九年，需经虚有权人同意。本案中租期为一年，因此有效。
关于保温工程，法院援引《民法典》第605条：用益权人负责日常维修，而大修由虚有权人承担（除非因维修不当导致）。屋顶属于大修，因此子女应承担费用。但法院明确指出，用益权人在进行工程前必须通知虚有权人，否则无权获得补偿。X先生未通知，故被判自行承担8000欧元。判决平衡：维护用益权人权利的同时，保护虚有权人免受单方面决策的高额成本。
对您的实际影响
如果您是用益权人（例如，您继承了Pomponne（蓬蓬）一套公寓的用益权），您可以自由收取租金而无需向虚有权人报告。但进行大修（屋顶、承重墙、管道）之前，必须通知虚有权人并获得同意，否则可能自行承担费用。建议：即使关系良好，也发送挂号信。
如果您是虚有权人（您持有Meaux（莫城）住宅的虚有权），您不能反对合理的租赁，但应确保用益权人未滥用权利（例如以异常条件出租）。大修费用由您承担，但前提是您提前知情。提前计划：在分割所有权时，书面约定谁支付什么，并为意外工程预留资金。
案例：如果用益权人未经您同意进行20000欧元的屋顶工程，您可以拒绝偿还。反之，如果您知情并同意，则必须支付。因此，提前讨论比上法庭更好。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草分割协议：即使法律有规定，用益权人与虚有权人签署的文件可以明确维护、租赁和费用分担的方式。在设立分割时（继承、赠与）即制定。
- 书面沟通：每次考虑重要行为（租赁、工程）时，发送带回执的挂号信。这证明您的行动，避免误解。
- 区分维修：日常维护（油漆、小修）由用益权人负责；大修（屋顶、外墙、中央供暖）由虚有权人负责。保留工程记录以确定支付责任。
- 选择专业管理：如果财产出租，委托物业管理员。这有助于确保关系安全，并保证租金和费用的公平分配。
深化：相关判例与演变
法国最高法院（Cour de cassation）曾多次就分割所有权作出裁决。例如，2019年9月12日判决（n° 18-18.456）认定，用益权人可无需虚有权人同意签订商业租赁合同，前提是期限不超过九年。艾克斯普罗旺斯上诉法院延续了这一对租赁宽松的判例。
然而，关于工程，巴黎上诉法院2021年3月3日判决（n° 19/04567）认为，如果工程紧急且必要，即使事先未同意，虚有权人也应偿还。艾克斯普罗旺斯判决更为严格：偿还以事先通知为条件。这一分歧表明确保行动安全的重要性。当前法院趋势是让用益权人在管理中承担责任，同时保护虚有权人免受单方面决策。未来可能需要立法澄清，但在此之前，请谨慎行事。
实际操作：该怎么办
关于用益权和虚有权的常见问题：
我能否未经虚有权人同意出租财产？可以，对于短期租赁（少于9年）。租金归您所有。
谁支付节能改造工程？节能工程（保温、窗户）被视为大修，由虚有权人承担，但前提是它们对维护财产是必要的。
如果用益权人拒绝维护财产怎么办？虚有权人可向法官申请认定滥用使用权并请求终止用益权。
我能否出售我的虚有权？可以，您可以出售您的份额，但购买者必须尊重用益权人的权利直至用益权终止。
如何终止用益权？因用益权人死亡、放弃、弃权或30年未行使而消灭。
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