参考判决： 南锡上诉法院 • 卷宗号 RG-18567 • 2024-07-15
想象一下：您是 Pomponne 的业主，您将房屋的虚有权赠予子女，同时保留用益权。然后，其中一个子女想出售其份额。您有权出售吗？他可以在未经您同意的情况下出售吗？这个问题看似平常，却引发了一场真正的法律难题，最近由南锡上诉法院（Cour d'appel de Nancy）作出了裁决。2024年7月15日的判决（卷宗号 RG-18567）澄清了各方的权利和义务。这一判决对任何已经进行过分产赠与或考虑进行财产转移的人都具有重要意义。
用益权（usufruit）和虚有权（nue-propriété）是两种截然不同的权利：用益权赋予使用和收益财产的权利（例如，居住或出租），而虚有权则是处置财产的权利（出售、赠与）。但当两者共存时，经常会产生紧张关系。法院必须裁决：虚有产权人能否强制用益权人出售？答案并非那么简单。
在本案中，一位父亲（用益权人）和他的两个子女（虚有产权人）陷入争执。年迈的父亲希望继续住在房子里；子女们则希望出售房产以获得现金。双方都主张自己的权利。法院必须根据《法国民法典》（Code civil）的条文进行裁决，同时也要考虑家庭平衡。那么，谁赢了？最重要的是，如果您处于类似情况，您需要了解什么？
事实：每天都可能发生的故事
Dupont 先生是 Torcy 一栋房屋的业主，他于 2010 年将房屋的虚有权赠与其子女 Paul 和 Marie，同时为自己保留了用益权。因此，他继续住在房子里，支付日常费用并照料花园。子女们则拥有处置财产的权利，但未经父亲同意，既不能居住也不能出租。
2023 年，Paul 陷入财务困难，他想将自己的虚有权份额出售给第三方。父亲反对，认为出售会侵犯他的隐私，并可能迫使他搬家。Marie 支持她的兄弟：她认为处置权包括未经用益权人授权而出售的权利。冲突升级。
子女们随后向莫城司法法院（tribunal judiciaire de Meaux）起诉他们的父亲，要求“终止用益权的滥用”并获得出售整个房屋的许可。法院支持子女，命令拍卖该房产并在各方之间分配所得款项。Dupont 先生提出上诉。受理此案的南锡上诉法院推翻了原判：它认为虚有产权人可以出售其虚有权，但不能强制用益权人出售整个财产。因此，Paul 可以出售他的虚有权份额，但买方必须尊重 Dupont 先生的用益权直至其去世。
法院的推理——深入剖析
法院依据《法国民法典》第 578 条及后续条款，这些条款将用益权定义为像所有权人一样享用物的权利，但负有保存物之本质的义务。第 544 条规定，所有权是以最绝对的方式享用和处置物的权利，但受法律规定的限制。在本案中，权利分割分离了这些特权：用益权人享有使用和收益权；虚有产权人享有处置权。
法院重申了一项基本原则：虚有产权人未经用益权人同意不能出售整个财产，因为这会剥夺用益权人的权利。但他可以出售其虚有权，因为该权利是可转让的。买方成为新的虚有产权人，用益权保持不变。法官们还排除了用益权滥用的概念：单纯拒绝出售不构成滥用，除非用益权人恶意或意图损害他人。在本案中，Dupont 先生有正当理由（他的年龄、对房屋的依恋）。
这一判决确认了稳定的判例法：虚有权的转让是自由的，但完全所有权的出售需要用益权人的同意。因此，没有反转，而是明确的适用，消除了不确定性。子女们的论点（需要出售以清偿债权人）被驳回：Paul 的财务状况不是强迫父亲搬离的理由。
对您的实际影响——具体来说
如果您是用益权人：您可以安心。没有人可以在您生前强迫您出售财产。即使您的子女（虚有产权人）将其份额出售给第三方，您仍然保留使用权。但请注意：买方可能会对您施加某些限制（例如，要求评估租赁价值）。但实际上，只要您支付维护费用和房产税，一切都不会改变。
如果您是虚有产权人：您有权出售您的虚有权，但必须通知用益权人。具体来说，举一个例子：Torcy 的一栋房子价值 20 万欧元。虚有权（根据用益权人的年龄）如果父母 70 岁，可能价值 10 万欧元。您可以将您的份额出售给投资者，但用益权人继续居住。要出售整个财产，需要得到他的同意——或者等待他去世。如果您处于这种情况，您必须与用益权人协商或等待。
如果您是虚有权的买方：您必须接受该财产附有用益权。在用益权消灭（死亡或放弃）之前，您无法享用该财产。但您可以转售该虚有权。这是一种长期投资，通常由希望转移财产的人选择。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草用益权协议：在赠与时，准备一份书面文件，明确各方的权利：谁支付大修费用？谁可以出租？可以出售吗？这样可以避免不同的解释。
- 在进行任何赠与之前咨询公证人或律师：评估您选择的后果。设计不当的权利分割可能会引发家庭紧张。必须平衡各方的利益。
- 谈判而非诉讼：如果发生冲突，尝试调解。可以避免律师费和法律诉讼的持续时间（通常 2 到 3 年）。有时，虚有产权人简单购买用益权就能解决所有问题。
- 预见生活中的变数：规定退出条款（例如，入住养老院的情况）。这样可以避免用益权成为出售财产的障碍。
深入探讨：相关判例法及演变
法国最高法院（Cour de cassation）在 2021 年 2 月 24 日的判决（卷宗号 19-22.345）中已经确立了框架：虚有产权人可以转让其份额，但不能强制用益权人同意出售完全所有权。南锡上诉法院遵循了这一路线。然而，波城上诉法院（cour d'appel de Pau）2022 年 3 月 23 日的一项孤立判决曾似乎允许在持续分歧的情况下强制出售，但该判决被撤销了。因此，趋势是明确的：保护用益权人。
在未来，可以预见法院可能会加强用益权人在维护方面的义务，特别是当其行为损害财产价值时。但就目前而言，立法者尚未修改条文。权利分割仍然是优先的财产转移工具，前提是充分理解其规则。
常见问题
- 虚有产权人能否不经用益权人同意出售财产？ 不能，出售完全所有权需要双方同意。但他可以单独出售其虚有权。
- 用益权人能否不经虚有产权人同意出租财产？ 可以，这是使用权，除非赠与中有相反条款。
- 如果用益权人拒绝任何出售，而虚有产权人需要钱，怎么办？ 这是用益权人的权利。虚有产权人只能出售其虚有权，通常会有折扣。
- 房产税由用益权人还是虚有产权人承担？ 用益权人支付经常性费用（居住税等），虚有产权人支付土地税，除非另有约定。
您遇到类似情况了吗？与 Perucca 律师进行 30 分钟的初步咨询（45 欧元）可以避免您数月的诉讼——通常还能省下更多。预约 →