用益权与虚有权：南锡上诉法院判决后的权利与义务

假设您继承了一栋位于米卢斯（Mulhouse）的房子，但您的父母保留了用益权（居住和收取租金的权利）。您是虚有权人——您拥有该财产，但不能立即使用。只要双方意愿一致，一切顺利。但如果用益权人决定未经您同意就改造房屋呢？或者当您想出售房屋，但他反对时呢？每年都有数百名业主提出这些问题。南锡上诉法院在2025年2月24日的一项判决中重申了规范这一法律对偶的基本规则。这一判决让每个人都能清楚了解自己的权利和义务。

用益权和虚有权的法律经常被误解。许多人认为虚有权人在用益权存续期间没有任何权力。另一些人认为用益权人可以随意行事。现实情况则更为微妙。本案中，父亲作为用益权人，女儿作为虚有权人，彼此对立，展示了每项权利的界限以及冲突管理不善的后果。无论您是出租人、继承人还是仅仅好奇，这一判决都与您有关。

在详细讨论判决之前，我们先设定基础。用益权是享有财产（使用、收取收益）的权利，仿佛自己是所有人，但不能破坏或实质性改变财产。虚有权是处置财产（出售、赠与、遗赠）的权利，但在用益权消灭之前不能使用。这两种权利共存，但可能发生碰撞。南锡上诉法院的判决明确了各方的义务。

事实：每天都会发生的故事

亨利先生，78岁，退休，住在位于米卢斯（Mulhouse）的房子里。妻子去世后，他获得了该房屋的用益权，而他的独生女索菲成为虚有权人。目的是让亨利继续住在家里，同时将财产传给女儿，避免过多的继承税。几年来，一切顺利。亨利维护房屋，支付日常费用，索菲也不担心。

但有一天，亨利决定通过建造一个日光室来扩大客厅。他没有咨询索菲，认为这属于他的使用权范围。施工开始了。索菲面对既成事实，感到担忧：日光室侵占了花园，而且据她说，降低了房产价值。她给父亲发了一封挂号信，要求他停止施工。亨利拒绝了，声称用益权赋予他改善财产的权利。

冲突升级。索菲向米卢斯（Mulhouse）的司法法院提起诉讼，法院支持亨利：日光室没有损害财产的本质。但索菲向南锡上诉法院提起上诉。这次她赢了。法院认为修改过于重大，且未经虚有权人同意，构成滥用使用权。亨利被责令恢复原状，除非向索菲支付损害赔偿金。

法院的推理——解析

南锡上诉法院的判决依据《法国民法典》第578条及后续条款。第578条将用益权定义为享有他人拥有所有权的物品的权利，但负有保持物品本质的义务。换句话说，用益权人可以使用财产并从中获益，但不能改变其性质。法院重申，任何重要的改造，改变财产的结构或用途，都需要虚有权人的同意。

在本案中，日光室增加了15平方米的居住面积，并改变了立面。法官认为，这不是简单的维修或保养，而是新建工程，改变了财产的一致性。因此，父亲不能强加给女儿。法院还强调，用益权人必须以善良家父（即谨慎周到）的方式行事。由于没有咨询索菲，亨利违反了这一义务。

另一方面，索菲也要求拆除日光室。法院支持了这一请求，认为恢复原状是合理的。然而，法官指出，虚有权人不能反对必要的维护工程或轻微的改进。因此，他们驳回了索菲关于亨利未经其同意进行内部粉刷工程的请求：这不是实质性改变。这一判决体现了在用益权人和虚有权人权利之间寻求平衡的努力。

这就是判决的主要内容：它确认了经典判例，但值得指出的是，它提醒用益权人并非毫无限制，虚有权人对重大改造保留监督权。

对您的实际影响

如果您是财产的用益权人，您可以居住、出租、收取租金，并进行日常维修（更换锅炉、粉刷等）。但是，未经虚有权人同意，您不能：

• 拆除承重墙或重要隔断
• 增加扩建部分（日光室、车库、露台）
• 改变财产的用途（将住宅改为商业场所）

如果您这样做，您可能被责令恢复原状并支付损害赔偿金。在盖布维莱尔（Guebwiller），一位用益权人未经授权将车库改为工作室，不得不向虚有权人支付8000欧元的赔偿。

如果您是虚有权人，您有权出售财产（但须尊重用益权）。例如，您可以将其出售给第三方，但买方必须承受用益权直至其消灭。您也可以进行紧急工程或大型维修（屋顶、挡土墙），费用由用益权人承担，但您必须通知他。注意：您不能反对用益权人的轻微改建。

发生冲突时，可以诉诸司法途径。但在诉讼之前，尝试调解。这可以避免费用和拖延。有时，一封提醒规则的挂号信就足以化解危机。

避免此类纠纷的四个建议

• 在设立权利时起草一份用益权协议。该文件可以明确授权工程、维护方式和费用分摊规则。这不仅仅是一份合同，更是一份保护您的路线图。
• 在任何项目前相互告知。用益权人必须将任何修改计划通知虚有权人。虚有权人必须在出售时通知。清晰的沟通可以避免90%的纠纷。
• 在重大工程前咨询公证人或专业律师。花200欧元咨询，可以节省多年的诉讼费用。
• 保留沟通证据。挂号信、电子邮件、照片。如果冲突爆发，这些材料在法官面前将很有用。

深入分析：相关判例与趋势

最高法院在2021年5月12日的一项判决（n° 20-14.537）中已经裁定，用益权人未经虚有权人同意不得改变财产用途。我们的判决延续了这一立场。法院越来越关注虚有权人的权利，认为其往往更为脆弱。科尔马上诉法院（2019年）的另一项判决处罚了一位未经授权建造游泳池的用益权人。趋势是保护财产本质，防止任意改造。

未来，法律可能发展，要求在设立用益权时制作一份财产状况报告。这将限制争议。在此期间，法官将继续适用第578条的原则。您最好的保护仍然是预防。

行动前检查清单

• 在开始任何工程前（用益权人）： 检查是属于日常维修（允许）还是改造（需要虚有权人同意）。如有疑问，请咨询。
• 在出售前（虚有权人）： 通过挂号信通知用益权人。明确出售不影响其使用权。
• 发生冲突时： 首先尝试调解。如果失败，向司法法院起诉。收集所有证据。
• 今后： 考虑将用益权转为终身年金或买断用益权，以简化情况。

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