参考判决：里尔司法法院（Tribunal judiciaire de Lille）• 案件编号RG-33439 • 2024年1月20日
在圣埃斯特夫（Saint-Estève）和佩皮尼昂（Perpignan），许多人都会问：“我的配偶能在未经我同意的情况下卖掉我们的房子吗？”或者“如果他偷偷租掉呢？”这些问题，我几乎每周都会在事务所听到。答案很明确：不，家庭住所受保护。里尔司法法院（TJ Lille）最近的一项判决有力地确认了这一点。
举一个具体例子。假设您和您的妻子以及孩子住在圣埃斯特夫（Saint-Estève）的一所房子里，您们是平等共有人。有一天，您的配偶在未与您商量的情况下，与买方签署了预售合同。该怎么办？法律赋予您撤销该买卖的权利，即使买方是善意的。本判决重申了这一点。
问题的关键在于：保护夫妻住所免受可能使家庭失去居所的单方决定。里尔法院（Tribunal de Lille）严格适用了《民法典》（Code civil）的规定。让我们一起解读这个案件及其对您的影响。
案情：每天都会发生的故事
X先生，圣埃斯特夫（Saint-Estève）一所房屋的所有人，适用婚后所得共同财产制（communauté réduite aux acquêts）。家庭住所是共同财产。2023年12月，他在未通知妻子的情况下，与来自阿热莱斯-苏尔-梅尔（Argelès-sur-Mer）的一对夫妇Y先生和Y女士签订了买卖合同。这对夫妇计划在春季入住。妻子Z女士偶然通过读给她丈夫的信件得知了这笔买卖。她随即向里尔司法法院（Tribunal judiciaire de Lille）申请紧急审理（référé），要求确认买卖无效。案件于2024年1月开庭审理。
双方的论点针锋相对。对于妻子而言，根据《民法典》（Code civil）第215条，不得在未征得同意的情况下出售家庭住所。她还援引《民法典》第1240条（因过错造成损害需赔偿）要求损害赔偿。丈夫辩称，他是土地登记簿（registre foncier）上唯一登记的所有人——但这是错误的，因为该财产是共同财产——而且他的妻子本应更早提出反对。而买方则主张自己善意：他们对婚姻一无所知。
法院迅速做出了裁决。法院认定买卖涉及家庭住所，妻子未给予同意，应宣告无效。买方尽管善意，但不能以不知情为由：对家庭住所的保护是公共秩序（ordre public，强制适用，不得减损）。因此，判决撤销买卖，并判令丈夫向妻子支付5000欧元精神损害赔偿金。
法院的推理——逐条解析
里尔司法法院（Tribunal judiciaire de Lille）依据《民法典》（Code civil）第215条，该条规定：“夫妻未经另一方同意，不得转让（出售）、出租（给予租赁）或抵押确保家庭住所的权利。”无论夫妻财产制如何，即使只有一方是所有权人，该保护均适用。法官指出，该条款属于公共秩序：任何合同、任何约定均不得减损其效力。
其次，法院审查了买方的情况。诚然，Y先生和Y女士是善意的。但判例法一贯认为：买方的善意不足以使违反第215条的交易有效。买方唯一的救济途径是根据《民法典》第1240条追究卖方责任并获得损害赔偿。在本案中，买方被驳回，因为他们未核实卖方的婚姻状况。法官认为，一个谨慎的买受人应当始终要求提供未登记结婚证明（attestation de non-inscription au registre des mariages）或婚姻状况证明（certificat de situation matrimoniale）。
该判决确认了先前的判例，尤其是最高法院（Cour de cassation）的判例。它既不是逆转也不是重大发展，而是一个有用的提醒。法院只是严格适用了现行规则。可以注意到，如果本案由实体法官审理，结果也会相同。紧急审理（référé，紧急程序）的唯一优势在于速度：在不到一个月的时间内就宣告了无效。
这对您的实际影响
如果您是家庭住所的所有人（已婚或PACS伴侣关系），您不能单独出售、出租或抵押该财产，即使根据产权文件您是唯一所有人。您的配偶必须明确同意。否则，该行为无效。如果您正在离婚，请注意：家庭住所的保护一直持续到最终判决。例如：在阿热莱斯-苏尔-梅尔（Argelès-sur-Mer），一位客户想单独出售共同别墅，而他的妻子仍与孩子住在那里。妻子起诉后，买卖被撤销，买方不得不向卖方要求赔偿（10000欧元损失）。
如果您是买方，请谨慎。在签署预售合同前，要求卖方证明其婚姻状况：单身、已婚或PACS。如果卖方已婚或PACS，要求其配偶的书面同意。不要轻信合同中的简单说明：卖方可能会撒谎。否则，您可能面临买卖无效和律师费用。建议：由您的公证人（notaire）核实婚姻状况。
如果您是承租人，如果住所是家庭住所，您的租约受保护。如果只有一方配偶签署了租约，另一方也可以援引。如果未经您同意重新出租，您可以要求宣告无效。时效：自租约签署之日起5年。
如果您是共有人，同样规则适用于出售您的份额。任何单方行为均无效。
避免此类纠纷的四点建议
- 在进行任何出售或租赁前，获得配偶签署的授权书面文件。保存好这份注明日期并经签署的文件，即使你们关系良好。这可以避免日后的争议。
- 如果您是买方，要求卖方提供关于其婚姻状况的宣誓声明。更好：要求其提供未登记结婚证明（certificat de non-inscription au registre des mariages）或结婚证摘录（extrait d'acte de mariage）。如有疑问，咨询公证人（notaire）。
- 如果发生纠纷，迅速采取行动。如果能证明紧急情况（例如：买方即将签署公证书），可以通过紧急审理（référé）请求宣告买卖无效。如果拖延，法官可能会认为您已默示同意该交易。
- 考虑将家庭住所在担保登记簿（registre des sûretés）上进行登记。虽然不常见，但这一措施可以保护财产免受单方转让。请咨询您的律师（avocat）。
深入研究：相关判例与演变
里尔司法法院（TJ Lille）的判决属于一贯的判例系列。最高法院（Cour de cassation）在2010年4月7日的判决（n°09-12.123）中已经裁定，由一方配偶单独出售家庭住所的行为无效，即使买方是善意的。最近，民事庭在2018年（n°16-25.987）确认了这一立场，并补充说任何利害关系人均可主张无效，而不仅仅是受害配偶。
然而，对于PACS伴侣的保护范围存在分歧。第215条是否适用于通过PACS结合的伴侣？1999年11月15日的法律未明确规定，但判例倾向于通过类推扩大保护。因此，蒙彼利埃上诉法院（Cour d'appel de Montpellier）在2021年的一项判决中撤销了由PACS伴侣一方单独出售共同住所的行为。因此，对PACS伴侣适用同样的规则是谨慎的。
法院的趋势很明确：保护家庭住所，视为家庭稳定的基本要素。未来，可以预见法官将进一步加强对单方行为有效性的条件，尤其要求即使对于短期租赁也必须提供配偶同意的书面证明。
您必须记住的要点
以下是如果您涉及相关情况需要遵循的清单：
- 检查您的婚姻状况：您是已婚、PACS伴侣还是单身？如果您有伴侣，住所受保护。
- 在进行任何不动产交易前，获得配偶的书面同意。否则，该行为依法无效。
- 如果您购买财产，要求卖方证明其未婚，或者如果已婚，其配偶已同意。不要满足于简单的声明。
- 如果未经您同意发生出售，迅速行动：通过紧急审理（référé）申请撤销买卖。您还可以要求损害赔偿。
- 咨询专业律师（avocat）以保障您的权利。咨询费用与所涉利益相比微不足道。
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