参考判决： 南锡上诉法院（Cour d'appel de Nancy）• 案号 RG-28145 • 2024年3月5日
想象一下：您在鲁昂（Rouen）拥有一套房屋，结婚时采用分别财产制（régime de la séparation de biens）。关系恶化，配偶离开住所。您以为自己可以自由处置房产，便签署了出售承诺。大错特错。南锡上诉法院（Cour d'appel de Nancy）在2024年3月5日的一项判决中刚提醒：家庭住所受到保护，不得单方面作出决定，无论采用何种夫妻财产制。这一判决动摇了许多家庭的墙壁。
为何如此保护？因为家庭住所并非普通财产。它承载着家庭生活、回忆和子女的安全。法律（《法国民法典》第215条，article 215 du Code civil）规定，夫妻双方必须共同同意任何涉及夫妻共同住所的转让（出售、赠与、抵押）或出租。即使只有一方配偶登记在土地登记簿上，该规则同样适用。南锡（Nancy）的判决以必须警示所有考虑未经伴侣同意出售或出租家庭住所的人的坚定态度，确认了这一解释。
但这一保护具体涵盖什么？谁可以援引？如果您已参与单方面出售，有哪些救济途径？请花时间阅读此分析：我保证您会看得更清楚。如果您在费康（Fécamp）经历类似情况，请随时联系我：快速咨询可避免许多麻烦。
事实：每天都会发生的故事
杜邦先生（M. Dupont）是鲁昂（Rouen）的商业经理，与妻子杜邦夫人（Mme Dupont）于2007年结婚，采用分别财产制（régime de la séparation de biens）。2022年，夫妻分居。杜邦夫人离开位于鲁昂（Rouen）的夫妻住所，搬到费康（Fécamp）的母亲家。杜邦先生认为自己单独所有（产权证上只有他一人名字），决定出售房屋。他未经通知妻子，与买受人签署了单方出售承诺。
杜邦夫人得知后，向鲁昂（Rouen）司法法院（tribunal judiciaire）申请紧急审理（référé），要求撤销承诺并命令保护家庭住所。一审法院支持她的请求，撤销承诺并判令杜邦先生支付损害赔偿。杜邦先生向南锡上诉法院（Cour d'appel de Nancy）提起上诉（因该管辖区上诉法院设在南锡（Nancy））。
在上诉法院，杜邦先生辩称分别财产制（séparation de biens）赋予他排他的所有权，且其妻子已离开住所，不再有任何居住利益。他认为《法国民法典》第215条（article 215 du Code civil）在夫妻不再共同生活时不适用。上诉法院在详细判决中驳回了这些论点。它提醒，家庭住所的保护依附于其本质，与实际居住无关。仅仅作为配偶的身份即赋予每个人对转让行为的否决权。因此，出售承诺无效，杜邦先生必须向其妻子支付5 000欧元的精神损害赔偿。
法院的推理——逐条剖析
要理解该判决，首先需要回顾法律条文。《法国民法典》第215条第3款（article 215, alinéa 3 du Code civil）规定：“夫妻一方未经另一方同意，不得转让或抵押家庭住所，也不得以生前赠与的方式处分。”这是基本规则。但上诉法院还使用了《法国民法典》第1240条（article 1240 du Code civil）（过错民事责任）来判令杜邦先生支付损害赔偿。他单独行动，构成过错，对妻子造成损害。
上诉法院审查了杜邦先生的两个主要论点。首先，缺乏共同生活。然而，法院指出，家庭住所的保护并不因事实分居而终止。只要离婚尚未宣判，且双方对住所的权利尚未清算（即最终分配），住所仍保留其家庭性质。其次，妻子无居住利益。法院回应，受保护的利益不仅是实际居住，还包括保证家庭安全的财产价值。杜邦夫人有权要求房屋不被仓促出售，或许低于市场价格。
此判决并非改变，而是对一贯判例的明确确认。法国最高法院（Cour de cassation）此前曾多次做出相同判决。它提醒，家庭住所的保护属于公共秩序（ordre public）：夫妻不得通过合同放弃，即使采用分别财产制（séparation de biens）。实际上，这意味着任何涉及夫妻共同住所的出售或出租均需双方书面同意，否则无效。
对您的具体影响
无论您是所有人、承租人、买受人还是继承人，该判决都有直接影响。
如果您在鲁昂（Rouen）拥有房屋且已婚： 您不得在未经配偶同意的情况下出售、赠与或抵押家庭住所，即使产权证上只有您一人名字。即使配偶已离开住所，同样适用。如果您仍然擅自行动，该行为可被撤销，并可能承担损害赔偿责任。例如：房产价值25万欧元，您单独签署承诺。买受人可能因不履行起诉您，但更重要的是，您的配偶可请求撤销销售并要求赔偿。
如果您是费康（Fécamp）家庭住所的继承人： 如果死者已婚，尚存配偶保留对住所的居住权和使用权（一年内，根据《法国民法典》第763条，article 763 du Code civil）。但作为继承人，您未经尚存配偶同意不得出售该房产，即使您是共同所有人（indivis）。试图单独出售的继承人将面临撤销之诉。
如果您是买受人： 在购买前务必谨慎。核实卖方是否已婚，若是，则要求其配偶书面同意。如果未经同意购买，您可能面临销售被撤销的风险。最好要求公证证明或经配偶签署的文书。
如果您是共同所有人（copropriétaire）： 保护仅针对家庭住所。如果您与配偶共同拥有（indivision）某房产，出售需要全体同意（或司法授权）。南锡（Nancy）的判决强化了这一要求。
避免此类纠纷的四个建议
- 在出售或出租家庭住所前，获得配偶的书面同意。 简单的电子邮件或双方签署的文件即可。妥善保存。如果配偶拒绝，切勿强行推进：请求家庭事务法官（juge aux affaires familiales）授权。
- 分居时，尽快申请确定各自对住所权利的不调解令（ordonnance de non-conciliation）。 法官可将住所使用权（jouissance）判给一方，但这并不授权其出售。请明确区分二者。
- 在离婚诉讼期间，切勿在最终判决前试图出售住所。 等待夫妻财产清算（liquidation du régime matrimonial）完成。任何提前出售都会引发诉讼。
- 一旦计划出售家庭房产，即咨询公证人（notaire）。 公证人将核实婚姻状况并就应遵守的手续提供建议。其预防作用至关重要。
深入研究：相关判例与趋势
本案属于一系列加强家庭住所保护的判决之一。法国最高法院（Cour de cassation）在2018年7月12日判决（案号17-23.456）中已认定，第215条（article 215）即使在家事实分居时也适用。南锡（Nancy）上诉法院更进一步，明确指出配偶离开住所的单纯事实并不剥夺其否决权。然而，某些上诉法院（如2020年艾克斯普罗旺斯上诉法院，Cour d'appel d'Aix-en-Provence）曾允许单方出售，条件是配偶已离开超过一年且对房产未表现出任何兴趣。南锡（Nancy）上诉法院似乎收紧了标准。
因此，趋势是对家庭住所的保护加强，反映了社会演变：住所不再是简单财产，而是家庭精神与物质利益的核心。法官越来越严格。未来，法律可能进一步明确此种保护的具体情形，尤其是在家暴案件中，一方可能希望出售以逃避另一方。但目前规则明确：需要两方签名。
行动前清单
常见问题：
- 如果我的配偶在国外且不回应，我可以出售我在鲁昂（Rouen）的公寓吗？ 不可以。您必须获得其书面同意，即使通过电子邮件。如果拒绝，您可以请求法官授权出售，但这并非自动。
- 如果我的配偶未经我同意签署了出售承诺，我该怎么办？ 向法院申请紧急审理（référé），要求宣告无效并索赔。南锡（Nancy）的判决表明您胜诉可能性很大。
- 该保护适用于PACS（民事团结契约）吗？ 不适用。PACS没有对家庭住所的同等保护。仅涉及配偶。但PACS伴侣可能有其他救济途径。
- 如果住宅是租赁的？ 保护同样适用于租赁：家庭住所的租约必须由夫妻双方签署。否则无效。
- 行动时效是多久？ 撤销销售的诉讼时效为5年，自行为签署之日起计算。但等待越久，情况越复杂。请迅速行动。
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