参考判决：格勒诺布尔上诉法院 • N° RG-22366 • 2024-09-17
设想一下：您与您的两个兄弟姐妹共同继承了一栋位于梅斯附近迈济耶尔莱梅斯（Maizières-lès-Metz）的房子。其中一人想要出售以取回自己那份，但您和另一位更愿意保留该房产。会发生什么？他能强制出售吗？这个问题每年困扰着成千上万的共有财产所有人。
答案用一个词概括：多数。但是是哪种多数？2024年9月17日格勒诺布尔上诉法院（案号RG-22366）的判决重申了适用于出售共有财产的规则。一致同意是基本规则，但在某些情况下三分之二的法定多数就足够了。注意：界限很窄，稍有不慎就可能对簿公堂。
本文为您剖析该判决的要点，以便您确切了解在希望出售共有财产时您有哪些权利和义务。没有晦涩术语：只有清晰的解释和实用建议。
事实：一个每天都会发生的故事
本案的双方是两兄弟和一位姐妹，他们共同拥有一套位于圣阿沃尔德（Saint-Avold）住宅区的公寓。父母去世后，他们共同继承了该住房。很快，矛盾出现：弟弟保罗想出售以资助一个职业项目，而哥哥马克和姐妹安妮希望保留该房产以安置年迈的母亲。
保罗厌倦了讨论，就自行行动：他联系房地产经纪人，多次安排看房，最终与一位买家签订了预售合同。问题在于：他独自行动，未征得马克和安妮的同意。后两人发现此事后，向格勒诺布尔司法法院提起诉讼，要求撤销出售。一审中，法官支持他们：出售无效，因为未能实现全体共有人的一致同意。保罗提起上诉。
在格勒诺布尔上诉法院，保罗试图援引《法国民法典》第815-2条（该条允许任何共有人采取保存财产的必要措施）来为自己的行为辩护。但他的兄弟姐妹反驳说，出售并非保存行为。法院必须裁定：保罗的行为是否有效？能否未经全体同意出售共有财产？
法院的推理——逐层解析
格勒诺布尔上诉法院维持了一审判决。它重申了基本原则：在共有状态下，涉及财产管理或处分的决定必须集体作出。更具体地说，《法国民法典》第815-3条（规定了共有的表决规则）区分了三个层级：保存行为（可由单个共有人决定）、管理行为（三分之二共有权利的多数同意）和处分行为（除例外情况外需一致同意）。
出售不动产本身就是一项处分行为。因此，它要求全体共有人的一致同意。法院驳回了保罗基于第815-2条的主张：出售并非保存财产，相反，它使财产脱离共有资产。没有任何紧急情况可以证明单方面行动是合理的。在本案中，保罗拥有三分之一的共有权利，不足以达成决定。
该判决确认了既定的判例法。这里没有立场转变。它只是提醒，三分之二多数仅适用于管理行为（例如：出租、进行维护工程），而不适用于出售。法官强调有必要保护共有人的集体利益，防止个人意图。结论是：独自出售，就面临出售无效以及损害赔偿的风险。
这对您意味着什么——具体来说
如果您是共有财产的所有人，该判决直接涉及您。您必须知道：
- 作为希望出售的共有人：您不能单独行动。您必须获得所有其他共有人的一致同意。如果其中一人拒绝，您可以请求法院授权拍卖出售（licitation）或尝试购买其份额。
- 作为反对出售的共有人：如果其他人试图在未经您同意的情况下出售，您可以请求宣告出售无效。请向紧急程序法庭请求暂停出售。在实践中，通过挂号信通知房地产经纪人和公证人。
- 作为潜在买家：核实所有共有人是否已签署预售合同。只要缺少一个，出售就是无效的，您可能损失首付款。始终要求提供共有证明或公证文书摘录。
举一个具体例子：圣阿沃尔德一套估价15万欧元的公寓。如果保罗、马克和安妮平等持有产权（每人5万欧元），保罗不能在未经其他两人同意的情况下出售。如果强制出售，他可能需要对买家产生的费用进行赔偿。最好通过家庭调解来寻求共识。
避免此类纠纷的四条建议
- 签订书面共有协议：从一开始，就起草一份由所有人签署的文件，规定管理和出售的规则。例如，规定出售只能在一致同意或增强多数（例如75%的权利）的情况下进行。该合同可以在公证人处订立，从而避免许多纷争。
- 在诉讼前使用调解：如果出现分歧，不要急于上法庭。调解人（律师或公证人）可以促进对话并提议解决方案，例如由希望保留财产的人购买其他人的份额。
- 请求司法拍卖（licitation）：如果无法达成协议，《法国民法典》第815-5条允许持有至少三分之二权利的共有人请求法院将财产强制拍卖出售。这是一个漫长且昂贵的过程，但有时是走出僵局的必要手段。
- 在签署前咨询专业律师：在签署预售合同之前，请专业人士核实情况。布鲁诺·佩鲁卡律师可以帮助您分析您的权利和风险。一次30分钟（45欧元）的咨询可以为您节省数月的诉讼程序。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于一系列既定判例。法国最高法院多次重申，出售共有财产需要一致同意（第一民事庭，2010年1月12日，案号08-21.876）。巴黎上诉法院最近的一项判决（2022年）甚至明确指出，即使出售价格合理且符合所有人之利益，三分之二多数也不足够。
当前趋势是保护共有关系，防止单方面行动。法官对未经明确同意进行的出售尤为警惕。另一方面，如果共有关系导致僵局，立法者提供了工具：司法拍卖和持有多数权利的共有人可以请求强制出售（2014年改革）。未来可能会简化小型共有关系的规则，但不确定。
常见问题
以下是对关于出售共有财产最常见问题的回答。
我能在未经其他共有人同意的情况下出售我在共有财产中的份额吗？
是的，您可以向第三方出售您的份额（您在共有中的权利），但不能出售财产本身。该第三方将取代您成为共有人。注意：其他共有人享有优先购买权。
如果一名共有人拒绝出售，而我想取回我的资金，该怎么办？
您可以请求司法分割（拍卖）。法院将命令将财产强制拍卖出售。价款将按比例分配。这是一个漫长（6至18个月）且昂贵（律师费、执法员费、公证费）的过程。
简单的多数投票是否足以出售？
不。对于出售，需要全体共有人的一致同意。简单多数或三分之二多数仅涉及管理行为（维护、出租）。
如果我代表超过一半的权利，我能出售吗？
不，无论您的比例是多少，规则都是全体同意。即使拥有99%的权利，也不能在未经剩余1%同意的情况下出售。另一方面，如果您持有至少三分之二的权利，您可以请求法院强制拍卖（拍卖）。
质疑未经我同意的出售的时效是多久？
无效诉讼的时效为自出售之日起5年。但建议在得知出售后立即采取行动，因为善意第三方可能已经取得了财产。立即向紧急程序法庭请求暂停出售。
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