Vente d'un bien en indivision : règles de majorité et procédure en cas de désaccord

Imaginez : vous héritez avec vos deux frères d'une maison de famille à Audierne, dans le Finistère. L'un veut vendre au plus vite pour récupérer sa part, l'autre rêve d'en faire une résidence secondaire, le troisième préfère louer. Vous êtes trois, trois avis divergents, et aucun accord en vue. Que dit la loi ? Faut-il l'unanimité ou une simple majorité ? Et si personne ne cède, comment sortir de l'ornière ? La Cour d'appel de Bordeaux vient de rappeler les règles dans un arrêt du 9 mai 2025 qui intéresse directement tout propriétaire en indivision.

En droit français, l'indivision (situation où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien) est régie par des règles précises. La vente du bien, acte dit « de disposition » (c'est-à-dire qui engage l'avenir du patrimoine), exige en principe l'accord de tous les indivisaires. Mais l'unanimité n'est pas toujours possible. L'arrêt de la cour bordelaise détaille la procédure à suivre quand les voix divergent : majorité des deux tiers, intervention du juge, ou licitation (vente aux enchères). Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence à Quimper, où une fratrie de trois enfants hérite d'un appartement situé en plein centre-ville après le décès de leurs parents. M. Y., l'aîné, occupe les lieux depuis des années sans payer de loyer. Ses deux sœurs, Mme A. et Mme B., souhaitent vendre le bien pour répartir le produit de la vente. M. Y. s'y oppose farouchement : il veut conserver le logement où il a grandi. Pendant près de deux ans, les discussions tournent en rond. Les sœurs finissent par saisir le tribunal judiciaire de Quimper pour obtenir l'autorisation de vendre.

En première instance, le juge constate que le bien n'est pas loué et qu'il ne rapporte aucun revenu aux indivisaires. Il ordonne la licitation (vente aux enchères publiques) sur la base de l'article 815-5-1 du Code civil (qui permet à un indivisaire détenant au moins deux tiers des droits de demander la vente si le bien est négligé). M. Y. interjette appel. Devant la Cour d'appel de Bordeaux, il argue que la vente forcée porterait atteinte à son droit de propriété et à son attachement affectif. Ses sœurs rétorquent que l'inaction de leur frère leur cause un préjudice financier : l'appartement se dégrade, les taxes foncières s'accumulent, et aucune quote-part n'est perçue.

Après des mois de procédure, la cour confirme la licitation, mais en modifie certaines modalités : elle fixe une mise à prix réduite pour attirer davantage d'acheteurs et ordonne une expertise préalable pour évaluer le bien à sa juste valeur. Cette affaire, banale en apparence, illustre parfaitement les tensions qui peuvent naître au sein d'une indivision familiale.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Les juges bordelais ont appliqué un raisonnement en trois temps. D'abord, ils rappellent le principe : la vente d'un bien indivis requiert l'accord de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). À défaut, la loi prévoit un mécanisme de majorité qualifiée. L'article 815-5-1 permet à un indivisaire représentant au moins deux tiers des droits indivis de demander au tribunal l'autorisation de vendre, à condition que le bien soit « négligé » ou que son exploitation soit compromise. Ici, les deux sœurs détenaient ensemble les deux tiers des parts. Le critère de « négligence » était rempli puisque l'appartement restait inoccupé et non entretenu.

Ensuite, la cour écarte l'argument sentimental de M. Y. : « L'attachement affectif, aussi légitime soit-il, ne constitue pas un obstacle juridique à la vente lorsque les conditions légales de l'article 815-5-1 sont réunies. » Pour les magistrats, l'essentiel est de préserver la valeur économique du bien et les intérêts patrimoniaux de tous les indivisaires.

Enfin, elle valide la licitation comme mode de vente, mais en encadre strictement les modalités. La mise à prix, fixée initialement à 120 000 € par le tribunal, est réduite à 90 000 € pour éviter une carence d'enchères. Une mesure d'expertise (évaluation professionnelle du bien) est ordonnée aux frais de l'indivision. La cour précise que le produit de la vente sera réparti entre les trois indivisaires après déduction des frais et taxes. Pas de révolution dans cet arrêt, mais une application classique du droit de l'indivision, qui confirme la rigueur des règles.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Que vous soyez propriétaire en indivision à Quimper, héritier à Audierne ou copropriétaire à Brest, cette décision vous concerne. Si l'unanimité est impossible et que vous détenez au moins deux tiers des droits, vous pouvez demander au tribunal l'autorisation de vendre. Attention : le juge vérifie que le bien est « négligé » : inoccupé, non entretenu, ne générant aucun revenu. Si vous êtes locataire du bien indivis, vous pouvez aussi subir les conséquences : la vente peut entraîner la résiliation de votre bail (délai de préavis selon la loi).

Prenons un exemple chiffré : à Audierne, une maison héritée par trois cousins. L'un occupe les lieux sans payer, les deux autres veulent vendre. Avec deux tiers des parts, ils saisissent le tribunal. L'expertise coûte 1 500 €, la licitation 3 000 € de frais. Si la maison est vendue 150 000 €, après déduction des frais, chaque indivisaire reçoit environ 48 500 € (hors quote-part du cousin occupant). Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir vite : la procédure dure en moyenne 8 à 12 mois. Sans action, l'indivision peut s'éterniser et le bien se déprécier.

En revanche, si vous êtes le minoritaire qui refuse la vente, sachez que votre opposition ne pourra pas tout bloquer. La loi protège la majorité, mais le juge peut prévoir des aménagements (délai de grâce, droit de préemption sur le bien). Ne restez pas passif : faites valoir vos arguments, mais préparez-vous à une issue défavorable.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une convention d'indivision dès le début. Ce document, signé chez un notaire, fixe les règles de gestion, les quotes-parts, la répartition des charges et les conditions de vente. Il peut prévoir que la vente sera décidée à la majorité simple (50% des droits) plutôt qu'à l'unanimité.
• Osez la médiation familiale avant le procès. Un médiateur professionnel peut recueillir les attentes de chacun et proposer une solution équilibrée (rachat de parts, location, vente avec droit d'usage). Le coût d'une médiation est souvent inférieur à 1 000 €, bien moins qu'une procédure judiciaire.
• Privilégiez la vente amiable avec le consentement de tous. L'unanimité reste la voie la plus simple : elle évite les frais d'avocat et les délais. Si un indivisaire est réticent, proposez-lui un rachat de ses droits (sortie de l'indivision) avec un prix fixé par un expert.
• Documentez tout dès le début du conflit. Gardez traces des courriers, des refus, des offres d'achat. Cela facilitera la preuve de la « négligence » du bien si vous devez recourir au juge. Prenez des photos, conservez les avis d'imposition, les factures d'entretien.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux s'inscrit dans une lignée constante. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 janvier 2022 (n° 20-17.834), avait déjà jugé que l'attachement affectif ne justifie pas le blocage d'une vente décidée à la majorité des deux tiers. En revanche, le juge peut refuser la licitation si le bien est exploité de manière rentable (location) ou si la vente est prématurée (exemple : indivision successorale récente avec un conjoint survivant occupant).

La tendance actuelle des tribunaux est de favoriser la circulation des biens et la liquidation des indivisions. La loi du 23 juin 2006 a assoupli les règles en introduisant la majorité des deux tiers. Aujourd'hui, un projet de réforme envisage même d'abaisser ce seuil à 50% pour certains actes de gestion. En pratique, les juges sont de plus en plus enclins à ordonner la vente forcée. Pour l'avenir, il est probable que la protection de l'indivisaire minoritaire diminue encore.

Checklist avant d'agir

• Ai-je vérifié mes droits indivis ? Consultez l'acte de notoriété ou le titre de propriété pour connaître votre quote-part exacte. Si vous détenez moins de deux tiers, vous ne pouvez pas déclencher seul la procédure.
• Le bien est-il négligé ? Inoccupé depuis plus d'un an ? Aucun revenu ? Dégradations visibles ? Si oui, le critère est rempli.
• Ai-je tenté une solution amiable ? Proposez un rachat de parts, une vente aux enchères volontaire, ou une médiation. Gardez une trace écrite.
• Quel est le budget à prévoir ? Comptez 2 000 à 5 000 € d'honoraires d'avocat, 1 500 € d'expertise, 3 000 € de frais de licitation. Comparez avec la valeur du bien.
• Quel délai ? De la saisine du tribunal à la vente effective, comptez 8 à 15 mois selon la complexité.

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