Usufruit et nue-propriété : qui paie les travaux ? La réponse de la cour d’Aix-en-Provence

Imaginez : vous venez d'hériter de la nue-propriété d'un appartement à Cagnes-sur-Mer, tandis que votre mère en conserve l'usufruit. Le toit fuit, la façade se dégrade. À qui incombent ces réparations ? Vous penchez pour l'usufruitier, mais elle vous renvoie la facture. C'est exactement le genre de litige que la cour d'appel d'Aix-en-Provence a tranché en janvier 2025. Une décision qui éclaire les droits et obligations de chacun, bien au-delà des simples définitions.

Quand on parle d'usufruit et de nue-propriété, beaucoup imaginent une partition simple : l'usufruitier (celui qui a le droit d'user du bien) jouit, le nu-propriétaire (celui qui a le droit d'en disposer) attend. Mais la réalité est plus complexe. Qui entretient ? Qui paie les grosses réparations ? Peut-on vendre sans l'accord de l'autre ? Cette affaire nous rappelle que derrière les concepts juridiques se cachent des conflits bien concrets.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence a rappelé les principes fondamentaux, mais aussi les limites. Elle a précisé la répartition des charges et les conditions dans lesquelles l'usufruitier peut engager des dépenses sans l'accord du nu-propriétaire. Une décision qui intéresse tous ceux qui détiennent un bien démembré, que ce soit dans le ressort de Nice, à Monaco ou ailleurs.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme R. sont propriétaires d'une villa à Cagnes-sur-Mer, non loin de la mer. En 2010, ils ont vendu la nue-propriété de leur bien à leur fils unique, Paul, tout en conservant l'usufruit. Les années passent, la villa vieillit. En 2022, une fissure structurelle apparaît sur le mur porteur, nécessitant des travaux de consolidation estimés à 45 000 €. M. et Mme R., usufruitiers, estiment que ces travaux relèvent des « grosses réparations » qui incombent au nu-propriétaire selon l'article 605 du Code civil. Paul, le fils, rétorque que l'usufruitier doit assurer l'entretien courant et que les travaux engagés dépassent le cadre de l'urgence. Le ton monte. Les parties saisissent le tribunal judiciaire de Nice, qui rend un jugement en 2023 : il donne raison au nu-propriétaire, estimant que les travaux étaient nécessaires pour préserver le bien et que l'usufruitier pouvait les réclamer. Paul fait appel.

Devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, le débat se cristallise sur la qualification des travaux : s'agit-il de grosses réparations (article 606 du Code civil) ou de simples réparations d'entretien ? L'usufruitier produit des devis et des expertises montrant l'urgence. Le nu-propriétaire argue qu'il n'a pas été consulté et que les travaux auraient pu attendre. La cour doit trancher sur la base des textes et de la jurisprudence.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Les magistrats aixois ont d'abord rappelé les principes : l'usufruit confère le droit de jouir du bien, mais aussi l'obligation de l'entretenir (article 605 du Code civil). En revanche, les grosses réparations, listées à l'article 606, incombent au nu-propriétaire. La liste est limitative : murs de soutènement, voûtes, toitures, etc. Mais tout n'est pas toujours clair : la fissure sur un mur porteur relève-t-elle de la grosse réparation ? La cour a dit oui, car elle affecte la solidité de l'immeuble.

Ensuite, la cour a examiné un point plus subtil : l'usufruitier peut-il engager des travaux sans l'accord préalable du nu-propriétaire ? Elle a répondu par l'affirmative, à condition que ces travaux soient urgents et nécessaires à la conservation du bien. Dans cette affaire, l'urgence était avérée (risque d'effondrement). L'usufruitier avait averti le nu-propriétaire par lettre recommandée, mais sans attendre son accord. La cour a validé cette démarche, tout en soulignant que le nu-propriétaire doit être informé et peut contester a posteriori devant le juge.

Au final, la cour a confirmé le jugement de première instance : le nu-propriétaire devra rembourser les travaux à l'usufruitier, mais déduction faite de la part correspondant à l'amélioration du bien (esthétique ou plus-value). Une solution équilibrée qui évite l'enrichissement sans cause. Cette décision s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence constante : l'usufruitier est un gestionnaire prudent, mais le nu-propriétaire ne peut pas se soustraire à ses obligations essentielles.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes usufruitier, cette décision vous sécurise : vous pouvez engager des réparations urgentes sans craindre un refus abusif du nu-propriétaire. Mais attention : vous devez prouver l'urgence et informer l'autre partie. Gardez tous les justificatifs (devis, photos, expertises).

Pour le nu-propriétaire, le message est clair : vous ne pouvez pas vous défausser sur l'usufruitier pour les grosses réparations. Si vous êtes à Monaco, où l'immobilier est très onéreux, une toiture à refaire peut coûter plusieurs centaines de milliers d'euros. Mieux vaut prévoir un compte bancaire commun ou une assurance spécifique.

Pour les acquéreurs, avant d'acheter une nue-propriété, vérifiez l'état du bien et anticipez les travaux à venir. Un rapport d'expertise peut éviter les mauvaises surprises. En cas de doute, une clause dans l'acte de vente peut répartir les charges de manière dérogatoire (par exemple, 50/50 pour certains travaux).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une convention d'indivision ou un acte de démembrement précis : avant de démembrer un bien, établissez par écrit qui paie quoi. Vous pouvez déroger aux règles légales si les deux parties sont d'accord. Par exemple, prévoir que les grosses réparations sont partagées à parts égales.
• Anticipez les travaux lourds : si vous êtes usufruitier, faites réaliser un diagnostic technique tous les 5 ans. En cas de désaccord, une médiation peut être plus rapide qu'un procès.
• Informez systématiquement l'autre partie : même si la loi ne l'exige pas toujours, un courrier recommandé avec accusé de réception est la meilleure preuve. En justice, cela peut faire pencher la balance.
• Consultez un avocat avant d'engager des travaux : un simple coup de fil peut vous éviter de payer des travaux qui auraient dû incomber à l'autre. Une consultation de 30 minutes chez Maître Perucca coûte 45 €, bien moins qu'un litige.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans la continuité de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2023 (n° 22-15.678) qui avait déjà précisé que l'usufruitier peut engager des travaux urgents sans autorisation préalable. En revanche, une décision de la cour d'appel de Versailles (2024) avait refusé le remboursement de travaux non urgents effectués sans accord. La tendance est donc à la protection de l'usufruitier diligent, mais à condition de respecter un devoir d'information.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges soient de plus en plus stricts sur la notion d'urgence. L'expertise judiciaire sera souvent ordonnée. Les propriétaires ont intérêt à sécuriser leur relation contractuelle, notamment dans les zones tendues comme la Côte d'Azur où les biens sont chers et les travaux coûteux.

Questions fréquentes

L'usufruitier doit-il payer les charges de copropriété ? Oui, les charges courantes (entretien, gardiennage) sont à sa charge. En revanche, les travaux d'amélioration (ex : ravalement) sont souvent partagés selon la clé de répartition fixée par le règlement de copropriété.

Puis-je vendre la nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier ? Oui, le nu-propriétaire peut vendre son droit à tout moment, mais l'acquéreur devra respecter l'usufruit. L'usufruitier a un droit de préemption sur la nue-propriété si elle est vendue (sauf convention contraire).

Que se passe-t-il si l'usufruitier refuse de payer l'entretien courant ? Le nu-propriétaire peut saisir le juge pour faire exécuter les travaux aux frais de l'usufruitier, voire demander la conversion de l'usufruit en rente viagère.

Les travaux d'embellissement sont-ils à la charge de l'usufruitier ? Oui, s'ils sont purement esthétiques. Mais s'ils augmentent la valeur du bien, le nu-propriétaire doit rembourser la plus-value à la fin de l'usufruit.

Un usufruitier peut-il louer le bien ? Oui, il perçoit les loyers. Mais il doit assurer l'entretien et informer le nu-propriétaire des baux conclus.

Conclusion

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