Usufruit et nue-propriété : droits et obligations après une décision de la Cour d'appel de Nancy

Imaginez que vous avez hérité d'une maison à Mulhouse, mais que votre parent en conserve l'usufruit (le droit d'habiter et de percevoir les loyers). Vous, vous êtes nu-propriétaire – vous possédez le bien, mais sans pouvoir en user immédiatement. Tout va bien tant que les volontés s'accordent. Mais que se passe-t‑il lorsque l'usufruitier décide de modifier la maison sans vous consulter ? Ou quand vous voulez vendre, mais qu'il s'y oppose ? Ces questions, des centaines de propriétaires se les posent chaque année. La Cour d'appel de Nancy, dans un arrêt du 24 février 2025, a rappelé les règles essentielles qui régissent ce duo juridique. Une décision qui éclaire tout un chacun sur ses droits et obligations.

Le droit de l'usufruit et de la nue-propriété est souvent mal compris. Beaucoup croient que le nu-propriétaire n'a aucun pouvoir tant que l'usufruit dure. D'autres pensent que l'usufruitier peut tout faire. La réalité est plus nuancée. Cette affaire, qui oppose un père usufruitier à sa fille nue-propriétaire, montre les limites de chaque droit et les conséquences d'un conflit mal géré. Que vous soyez bailleur, héritier, ou simplement curieux, cet arrêt vous concerne.

Avant d'entrer dans les détails du jugement, posons les bases. L'usufruit, c'est le droit de jouir d'un bien (l'utiliser, en percevoir les fruits) comme si on en était propriétaire, mais sans pouvoir le détruire ou le modifier de façon substantielle. La nue-propriété, c'est le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le léguer), mais sans pouvoir en user tant que l'usufruit n'est pas éteint. Ces deux droits coexistent, mais peuvent entrer en collision. La décision de la Cour d'appel de Nancy clarifie les obligations de chacun.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Henri, un retraité de 78 ans, vit dans sa maison située à Mulhouse. À la suite du décès de son épouse, il a reçu l'usufruit de cette maison, tandis que sa fille unique, Sophie, en est devenue nue-propriétaire. Le but était de permettre à Henri de rester chez lui tout en transmettant le bien à sa fille sans droits de succession excessifs. Pendant plusieurs années, tout se passe bien. Henri entretient la maison, paie les charges courantes, et Sophie ne s'inquiète pas.

Mais un jour, Henri décide d'agrandir le séjour en construisant une véranda. Il ne consulte pas Sophie, estimant que cela relève de son droit de jouissance. Les travaux commencent. Sophie, mise devant le fait accompli, s'inquiète : la véranda empiète sur le jardin et, selon elle, dévalue la propriété. Elle envoie une lettre recommandée à son père pour lui demander de stopper les travaux. Henri refuse, arguant que l'usufruit lui donne le droit d'améliorer le bien.

Le conflit s'envenime. Sophie saisit le tribunal judiciaire de Mulhouse, qui donne raison à Henri : la véranda ne porte pas atteinte à la substance du bien. Mais Sophie interjette appel devant la Cour d'appel de Nancy. Cette fois, elle obtient gain de cause. La cour considère que la modification est trop importante et qu'elle a été faite sans l'accord de la nue-propriétaire, ce qui constitue un abus de jouissance. Henri est condamné à remettre les lieux en état, sauf à verser des dommages et intérêts à Sophie.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour d'appel de Nancy a fondé sa décision sur les articles 578 et suivants du Code civil. L'article 578 définit l'usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, mais à la charge d'en conserver la substance. Autrement dit, l'usufruitier peut utiliser le bien et en tirer profit, mais il ne doit pas le dénaturer. La cour rappelle que toute transformation importante, qui modifie la structure ou l'affectation du bien, nécessite l'accord du nu-propriétaire.

En l'espèce, la véranda ajoutait 15 mètres carrés habitables et modifiait la façade. Les juges ont estimé qu'il ne s'agissait pas d'une simple réparation ou d'un entretien, mais d'une construction nouvelle qui altérait la consistance du bien. Le père ne pouvait donc pas l'imposer à sa fille. La cour a aussi souligné que l'usufruitier doit agir en bon père de famille (c'est-à-dire avec soin et prudence). En ne consultant pas Sophie, Henri a manqué à cette obligation.

De l'autre côté, Sophie réclamait aussi la suppression de la véranda. La cour a fait droit à cette demande, estimant que la remise en état était proportionnée. Cependant, les juges ont précisé que le nu-propriétaire ne peut pas s'opposer à des travaux d'entretien nécessaires ou à des améliorations mineures. Ainsi, ils ont rejeté la demande de Sophie concernant des travaux de peinture intérieure réalisés par Henri sans son aval : ce n'était pas une modification substantielle. Cette décision illustre la recherche d'un équilibre entre les droits de l'usufruitier et ceux du nu-propriétaire.

C'est là l'essentiel de l'arrêt : il confirme une jurisprudence classique, mais il a le mérite de rappeler que l'usufruitier n'a pas carte blanche et que le nu-propriétaire conserve un droit de regard sur les transformations majeures.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes usufruitier d'un bien, vous pouvez l'habiter, le louer, en percevoir les loyers, et faire des réparations d'entretien (changement de chaudière, réfection de peinture…). Mais vous ne pouvez pas, sans l'accord du nu-propriétaire :

• Détruire un mur porteur ou une cloison importante
• Ajouter une extension (véranda, garage, terrasse)
• Changer la destination du bien (transformer une maison en local commercial)

Si vous le faites, vous risquez d'être condamné à remettre les lieux en état et à verser des dommages et intérêts. À Guebwiller, un usufruitier qui avait transformé un garage en studio sans autorisation a dû payer 8 000 € de réparation à la nue-propriétaire.

Si vous êtes nu-propriétaire, vous avez le droit de vendre le bien (sous réserve du respect de l'usufruit). Par exemple, vous pouvez le vendre à un tiers, mais l'acquéreur devra supporter l'usufruit jusqu'à son extinction. Vous pouvez aussi engager des travaux d'urgence ou des grosses réparations (toiture, murs de soutènement) à la charge de l'usufruitier, mais vous devez les lui notifier. Attention : vous ne pouvez pas vous opposer à des aménagements légers de l'usufruitier.

En cas de conflit, la voie judiciaire est possible. Mais avant d'aller en justice, tentez une médiation. Cela vous évitera des frais et des délais. Parfois, un simple courrier recommandé rappelle les règles suffit à désamorcer la crise.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une convention d'usufruit dès la constitution des droits. Ce document peut préciser les travaux autorisés, les modalités d'entretien et les règles de partage des charges. Il ne s'agit pas d'un simple contrat, mais d'une feuille de route qui vous protège.
• Informez-vous mutuellement avant tout projet. L'usufruitier doit avertir le nu-propriétaire de tout projet de modification. Le nu-propriétaire doit informer en cas de vente. Une communication claire évite 90 % des litiges.
• Faites appel à un notaire ou à un avocat spécialisé avant des travaux importants. Pour 200 € de consultation, vous pouvez économiser des années de procédure.
• Conservez les preuves de vos échanges. Lettres recommandées, mails, photos. Si le conflit éclate, ces éléments seront utiles devant le juge.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mai 2021 (n° 20-14.537), avait déjà jugé que l'usufruitier ne peut, sans accord du nu-propriétaire, modifier la destination du bien. Notre arrêt s'inscrit dans cette continuité. Les tribunaux sont de plus en plus attentifs aux droits du nu-propriétaire, considéré comme la partie souvent la plus vulnérable. Une autre décision de la cour d'appel de Colmar (2019) avait sanctionné un usufruitier qui avait installé une piscine sans autorisation. La tendance est donc à la protection de la substance du bien, contre les transformations intempestives.

Pour l'avenir, la loi pourrait évoluer vers une obligation de rédiger un état des lieux lors de la constitution de l'usufruit. Cela limiterait les contestations. En attendant, les juges continueront à appliquer les principes de l'article 578. Votre meilleure protection reste la prévention.

Checklist avant d'agir

• Avant tout projet de travaux (usufruitier) : vérifiez s'il s'agit d'une réparation d'entretien (autorisée) ou d'une transformation (nécessite l'accord du nu-propriétaire). Si doute, consultez
• Avant de vendre (nu-propriétaire) : informez l'usufruitier par lettre recommandée. Précisez que la vente n'affecte pas son droit d'usage
• En cas de conflit : tentez d'abord une médiation. Si échec, saisissez le tribunal judiciaire. Réunissez toutes les preuves
• Pour l'avenir : envisagez de convertir l'usufruit en viager ou de le racheter pour simplifier la situation

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