La situation : comprendre la démembrement de propriété
L'usufruit et la nue-propriété sont deux démembrements du droit de propriété. L'usufruitier a le droit d'user (habiter, louer) et de percevoir les fruits (loyers, intérêts) du bien, tandis que le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (le vendre, le donner) mais ne peut en user. Cette décision du tribunal judiciaire de Nice (RG 94258, 2025-05-30) rappelle l'importance de bien définir les droits de chacun dans les actes notariés ou les décisions judiciaires.
Ce que dit la loi : le Code civil et la jurisprudence
Le Code civil, en ses articles 578 à 624, encadre l'usufruit et la nue-propriété. L'article 578 définit l'usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance. L'article 605 précise que l'usufruitier est tenu des réparations d'entretien, tandis que les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire (art. 606). La décision de Nice confirme que le nu-propriétaire ne peut pas s'opposer aux travaux d'entretien nécessaires, mais qu'il doit être informé des travaux affectant la substance du bien.
La jurisprudence (par exemple, Cour de cassation, 3e civ., 12 juillet 2018, n°17-19.789) a établi que l'usufruitier doit jouir raisonnablement du bien et ne pas en changer la destination. La décision commentée s'inscrit dans cette lignée en rappelant que l'usufruitier ne peut pas transformer un local commercial en habitation sans l'accord du nu-propriétaire, sous peine d'indemnisation.
Points à retenir : vos droits et obligations
- En tant qu'usufruitier : vous avez le droit d'occuper ou de louer le bien, mais vous devez l'entretenir et payer les charges (taxe foncière, charges de copropriété). Vous ne pouvez pas vendre le bien sans l'accord du nu-propriétaire.
- En tant que nu-propriétaire : vous pouvez vendre ou hypothéquer le bien, mais vous ne pouvez pas en user. Vous devez supporter les grosses réparations (toiture, murs porteurs) et ne percevez aucun revenu jusqu'à la fin de l'usufruit.
- En cas de vente du bien : l'accord des deux parties est nécessaire. Le prix est partagé selon la valeur de chaque droit (table de l'article 669 du CGI pour l'usufruit viager).
- À la fin de l'usufruit : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais. En cas de décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement.
Conseils pratiques de Maître Perucca
Pour éviter tout litige, je vous recommande :
- De faire rédiger un acte notarié précis définissant les droits de chacun, notamment en cas de donation avec réserve d'usufruit.
- De tenir un registre des travaux : l'usufruitier doit informer le nu-propriétaire des travaux d'entretien, et le nu-propriétaire doit être consulté pour les travaux modifiant la substance du bien.
- En cas de désaccord, privilégiez une médiation avant d'engager une action en justice. Le tribunal de Nice a souligné l'importance de la preuve : conservez tous les échanges écrits et factures.
N'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour toute question relative à l'usufruit, que ce soit pour une donation, une succession ou une acquisition.
