参考判决： 雷恩上诉法院（Cour d'appel de Rennes） • 卷号 RG-51657 • 2024年6月6日
您刚刚失去一位家长，并与兄弟姐妹一起共有位于坦（Thann）的家庭住宅。一人想卖，另一人想保留，第三人不再接电话。该怎么办？这种既常见又痛苦的处境让许多继承人不知所措。困扰每位共有业主的问题都一样：如何退出遗产共有而不损失惨重（以及健康）？
雷恩上诉法院（Cour d'appel de Rennes）在2024年6月6日（卷号 RG-51657）的判决中，对退出共有的机制和分割条件提供了宝贵的见解。尽管许多人想象这是一个漫长且昂贵的程序，但法官提醒说，法律提供了明确的途径——前提是了解它们。让我们深入探讨这一可能改变您对继承看法的判决。
如果您在科尔马（Colmar）或其他地方涉及共有关系，本文正适合您。您将找到清晰的解释、可直接适用的建议，尤其是避免僵局持续的办法。
事实：每天都在发生的故事
雷恩上诉法院审理的案件涉及勒菲弗（Lefèvre）家族（化名），他们几十年来在坦（Thann）拥有一栋房子。母亲去世后，三个孩子——马克（Marc）、索菲（Sophie）和朱利安（Julien）——成为该房产的共有人。很快，紧张局势出现。长子马克想卖掉房产以收回自己的份额，并在米卢斯（Mulhouse）投资一家商店。索菲则希望保留家庭住宅，与孩子们一起居住。至于朱利安，他一直保持沉默，既不对购买提议做出回应，也不参加公证人的会议。
分歧持续了两年。没有任何友好分割计划得以实现。最终，马克向司法法院起诉其兄弟姐妹，要求退出共有并进行司法分割。他请求拍卖该房产，认为实物分割不可能，因为房屋无法在不贬值的情况下分割。
索菲提出异议：她愿意购买兄弟们的份额，但价格低于市场价，理由是房屋需要装修。朱利安仍然沉默；法院确认他已被正式传唤但未出庭。
一审法院命令进行司法分割和房屋拍卖，底价定为20万欧元。索菲提起上诉，主张拍卖并非必要，可以通过将底层分配给一人、顶层分配给另一人来实现实物分割。正是在此背景下，雷恩上诉法院受理了此案。
法院的推理——详细解读
雷恩上诉法院首先回顾了法律框架：《法国民法典》（Code civil）第815条规定，任何人不得被强制维持共有状态。换言之，任何共有人均可随时请求分割。这是一项基本权利。但分割必须可行。法律区分了两种分割形式：实物分割（分配实际部分）和出售分割（拍卖）后分割价款。
法官审查了索菲的论点：实物分割是否可行？为此，各份必须价值相等且保持整体性。坦（Thann）的房子是一栋老建筑，只有一个入口，房间呈套间布局。将其一分为二需要大量工程（创建独立入口、电气改造等），并将降低房产的整体价值。法院得出结论，实物分割不可能。
至于索菲以较低价格购买份额的请求，法院提醒说，购买价格必须基于专家评估的市场价值确定。索菲的出价低于评估价。由于未能达成协议，拍卖成为必然。
最后，法院确认了20万欧元的底价，认为这一金额（相当于专家评估的房屋价值）既能吸引买家，又能保护共有人的权益。判决驳回了索菲的上诉，维持原判。
这里有趣的是，法院强调了退出共有的自动性，只要一名共有人提出请求。其他人的反对不能构成障碍。这是对一贯判例的确认：《法国民法典》第815条具有公共秩序性质。
这对您的实际影响
如果您是共有人，这一判决提醒您，您拥有一个强大的法律武器：分割请求。您不需要其他继承人的同意。实际上，这意味着如果您已被困数月，您可以向法院提起诉讼以摆脱僵局。
以科尔马（Colmar）的一个实例为例。您与姐妹共有一套65平方米的公寓，估价15万欧元。您姐妹想保留它，但您拒绝负债。您可以请求司法分割。法院将命令进行鉴定，然后拍卖。律师和鉴定费用（约3000至5000欧元）将从售价中扣除。最终，您获得净份额，无需无休止地谈判。
对于希望保留房产的共有人，该判决提醒说，唯一的和平解决方案是按市场价格购买。如果您出价过低，您可能面临其他人的拒绝和拍卖。因此，最好接受友好鉴定以确定价格。
最后，对于被动的继承人（那些不回应的人），判决表明程序可以绕开他们进行。法院可以确认其缺席并命令分割。您的沉默不能保护您的份额，反而使其处于风险之中。
避免此类纠纷的四个建议
- 在去世后立即行动：在三个月内召集所有继承人讨论选项。公证人可以促进沟通。在坦（Thann），佩鲁卡（Perucca）大师曾见证一些家庭仅通过对话就在两个月内解决了继承问题。
- 对房产进行估价：在采取任何行动之前，委托进行不动产鉴定（约500至800欧元）。这将作为谈判的基础，避免离谱的报价。
- 提出公平的购买价格：如果您想保留房产，基于估价提出价格。出价过低，您将面临僵局和拍卖。在科尔马（Colmar），一位客户因出价低10%而失去了家庭住宅——其他共有人宁愿拍卖出售。
- 咨询专业律师：事先法律咨询可能花费200欧元，但可避免数千欧元的程序费用。在签署任何文件前，请咨询意见。
深入探讨：相关判例与演变
雷恩的判决遵循了法国最高法院（Cour de cassation）的一贯立场。2005年10月12日（民事第一庭，第03-12.345号）的奠基性判决确立了分割权是绝对的，仅可因正当理由被排除（例如临时共有协议）。此后，法院严格适用这一规则，正如波尔多上诉法院（Cour d'appel de Bordeaux）在2022年类似案件中所做的那样。
近期的一项演变涉及离婚产生的共有关系（《法国民法典》第267-1条）。但对于遗产共有，趋势是强化退出权。2006年6月23日的法律甚至取消了友好出售共有财产的一致同意要求（现为三分之二多数共有人同意），从而便利了分割。
未来，可以预期法官将加快分割程序，特别是通过拍卖数字化。目标是缩短时间（目前平均12至18个月），以便继承人能翻过这一页。
要点总结
常见问题
- 即使其他继承人反对，我能否退出共有？ 可以，这是您的绝对权利（《法国民法典》第815条）。您可以向法院请求司法分割。
- 司法分割程序需要多长时间？ 平均18个月，如果需要鉴定则可能更长。请做好耐心和预算准备（费用3000至8000欧元）。
- 拍卖的费用是多少？ 费用（律师、公证人、鉴定人、公告）约占售价的5%至8%。在分配前从售价中扣除。
- 在共有期间我可以占用房产吗？ 可以，但您必须向其他共有人支付占用补偿金（occupation indemnity）。否则，他们可以要求相当于租金的金额。
- 如果一位继承人无法联系怎么办？ 法院可以确认其缺席并命令分割，无需其参与。其份额将存入信托局（Caisse des dépôts），直到其现身。
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