Donation-partage : avantages fiscaux et comment éviter les conflits familiaux

À Rixheim, dans le Haut-Rhin, Monsieur Dupont pensait bien faire. En 2020, il réunit ses deux enfants, Sophie et Lucas, chez le notaire pour signer une donation-partage (un acte qui permet de transmettre son patrimoine de son vivant tout en répartissant les biens entre ses héritiers). Il leur donne la maison familiale et un appartement à Cernay, avec une soulte (somme d'argent versée pour équilibrer les lots) pour Sophie, qui reçoit le bien le moins valorisé. Cinq ans plus tard, Monsieur Dupont décède, et c'est la discorde. Lucas estime que la soulte est insuffisante et conteste la valeur retenue pour l'appartement. Résultat : un procès qui aurait pu être évité. Cette affaire, jugée par la Cour d'appel de Nancy le 22 avril 2025, illustre une question cruciale : comment concilier les avantages fiscaux d'une donation-partage avec la nécessité d'une évaluation irréprochable ?

Vous aussi, vous envisagez de transmettre votre patrimoine ? Vous vous demandez si la donation-partage est faite pour vous ? Chaque année, des milliers de familles y recourent pour réduire les droits de succession et éviter les conflits. Mais comme le montre cette décision, un défaut d'évaluation peut ruiner tous les bénéfices. Alors, comment s'y prendre ? Nous décryptons pour vous le fonctionnement et les précautions à prendre.

Dans cet article, je vous explique ce qu'a dit la Cour d'appel de Nancy, les règles à connaître et, surtout, comment mettre toutes les chances de votre côté.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Monsieur Dupont, veuf, réside à Rixheim, une commune de l'agglomération mulhousienne. Il possède deux biens immobiliers : sa maison d'habitation, estimée 300 000 €, et un appartement locatif à Cernay, estimé 150 000 €. Soucieux d'organiser sa succession et de profiter des abattements fiscaux (réductions d'impôt sur les donations), il consulte son notaire. Celui-ci lui propose une donation-partage : chaque enfant recevra un bien, avec une soulte de 75 000 € versée par Sophie (qui reçoit la maison) à Lucas, pour équilibrer les parts. L'acte est signé en mars 2020.

À l'époque, l'appartement de Cernay est estimé sur la base du prix d'achat de 2015, soit 150 000 €. Mais entre-temps, la valeur a augmenté : en 2020, il vaudrait plutôt 180 000 €. Lucas, qui reçoit l'appartement, ne s'en plaint pas sur le moment. Mais au décès de son père en 2024, il découvre que la soulte de 75 000 € ne compense pas la différence de valeur réelle. Il assigne sa sœur Sophie devant le tribunal judiciaire de Mulhouse pour demander une réévaluation des lots. Le tribunal le déboute en première instance, jugeant que la donation-partage est définitive. Lucas fait appel.

Devant la Cour d'appel de Nancy, les arguments s'affrontent. Lucas soutient que la valeur de l'appartement a été sous-estimée intentionnellement pour favoriser Sophie, ce qui constituerait une lésion (préjudice causé par un déséquilibre manifeste des lots). Sophie rétorque que l'estimation était conforme aux pratiques notariales et que Lucas avait accepté le partage en connaissance de cause. Le notaire, appelé en garantie, affirme avoir respecté les règles de l'art. Le cœur du débat porte sur l'article 1076 du Code civil, qui dispose que la donation-partage est irrévocable sauf en cas de lésion de plus du quart (c'est-à-dire si un lot est inférieur de plus de 25 % à ce qu'il aurait dû être).

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour d'appel de Nancy a confirmé le jugement de première instance, mais pour des motifs différents. Elle a d'abord rappelé le principe fondamental : la donation-partage est un acte définitif, qui fixe les lots une fois pour toutes. L'article 1076 du Code civil (le texte qui régit la révocation des donations-partages) prévoit que l'action en complément de part (demande de rééquilibrage) n'est ouverte qu'en cas de lésion de plus du quart. Autrement dit, si la valeur d'un lot est inférieure de plus de 25 % à la part qui aurait dû revenir, le bénéficiaire peut demander un supplément.

La cour a ensuite examiné les valeurs. Elle a estimé que l'appartement de Cernay valait effectivement 180 000 € en 2020, soit 30 000 € de plus que l'estimation initiale. La maison, elle, avait été sous-estimée ? Non, elle valait bien 300 000 €. Le partage donnait donc à Sophie un lot de 300 000 € (maison) et à Lucas un lot de 180 000 € (appartement). Les soultes devaient équilibrer : Sophie devait payer 60 000 € à Lucas (et non 75 000 €). Finalement, l'écart entre ce que Lucas a reçu (180 000 € + 75 000 € = 255 000 €) et ce qu'il aurait dû recevoir (240 000 €) est en sa faveur. Pas de lésion. Mais le problème est ailleurs : la soulte a été mal calculée, ce qui a privé Lucas de 15 000 €. La cour a néanmoins jugé que cette erreur n'atteignait pas le seuil du quart (25 %), car la part de Lucas dans la succession était de 240 000 €, et il a reçu 255 000 €, soit une différence de 6,25 % seulement.

Ce raisonnement est conforme à une jurisprudence constante : la donation-partage ne peut être remise en cause que pour des erreurs graves. Les juges ont aussi souligné que Lucas avait accepté la soulte sans réserve, ce qui valait approbation du partage. Enfin, ils ont écarté la faute du notaire, estimant que l'estimation, bien qu'imprécise, était dans les marges raisonnables.

Cette décision confirme une tendance des tribunaux à sécuriser les donations-partages, pour ne pas fragiliser un outil très utilisé en droit de la famille. Mais elle montre aussi que les contestations sont possibles si la lésion est flagrante.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire et envisagez une donation-partage, cette décision vous rappelle l'importance d'une évaluation précise de vos biens. Voici ce que vous devez savoir selon votre profil :

• Propriétaire bailleur : Si vous donnez un bien locatif, faites-le estimer par un expert professionnel, pas seulement sur la base du prix d'achat. Une sous-estimation peut créer un déséquilibre involontaire. Exemple concret : à Cernay, une location de type F3 acheté 120 000 € en 2018 valait 160 000 € en 2024. Si vous le transmettez sans réévaluation, le lot peut être lésionnaire.
• Enfant bénéficiaire : Si vous recevez un bien, vérifiez la valeur avant de signer. N'hésitez pas à demander une contre-expertise. En cas de doute, vous pouvez refuser la donation-partage et opter pour une donation simple. Cela peut retarder le partage, mais évitera des conflits futurs.
• Notaire : Vous devez être particulièrement vigilant sur la date d'évaluation. La Cour d'appel de Nancy rappelle que la valeur retenue est celle du jour de l'acte, pas celle de l'acquisition. Un notaire qui se base sur un prix ancien peut engager sa responsabilité (article 1240 du Code civil – obligation de réparer le dommage causé par sa faute).

Si vous êtes dans une situation similaire, vous devez agir dans les 5 ans suivant la donation pour intenter une action en complément de part. Au-delà, c'est prescrit. Les frais de justice peuvent être élevés (comptez 3 000 à 10 000 € pour un avocat), mais une médiation familiale est parfois plus rapide et moins coûteuse.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites réaliser une évaluation contradictoire des biens : Avant la donation-partage, mandatez un expert immobilier agréé et communiquez le rapport à tous les héritiers. Cela évite les surprises. Un coût de 300 à 500 € par bien est un investissement modeste pour la paix familiale.
• Prévoyez une clause de révision des soultes : Vous pouvez intégrer dans l'acte une clause qui permet d'ajuster la soulte si la valeur d'un bien évolue de plus de 10 % dans les 6 mois suivant la donation. Cette clause n'est pas courante mais peut être négociée avec le notaire.
• Organisez une réunion familiale préalable : Expliquez vos choix à vos enfants, montrez les estimations, recueillez leurs avis. La transparence réduit les ressentiments. Cela paraît simple, mais beaucoup de conflits naissent d'un manque de communication.
• Consultez un avocat spécialisé en droit de la famille : Avant de signer, faites vérifier l'équilibre des lots par un professionnel indépendant du notaire. Le coût d'une consultation (45 € pour 30 minutes chez Maître Perucca) est dérisoire par rapport aux enjeux.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de la Cour d'appel de Nancy s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. En 2022, la Cour de cassation (1re chambre civile, arrêt n° 20-18.412) avait déjà jugé que l'action en complément de part n'est recevable que si la lésion dépasse le quart, et que la charge de la preuve incombe à celui qui conteste. Plus récemment, la cour d'appel de Dijon (2024, RG 23/00123) a admis une lésion de 30 % sur un lot d'actions, ouvrant droit à un supplément. La tendance est donc à la sévérité : les juges ne remettent pas en cause les donations-partages sauf en cas d'erreur manifeste. Mais attention : la jurisprudence évolue vers plus de protection des héritiers en cas de vices du consentement (dol, erreur). Ainsi, si le défunt a caché délibérément une plus-value importante, l'acte pourrait être annulé sur le fondement de l'article 1137 du Code civil (le dol – manœuvre frauduleuse).

Pour l'avenir, la loi de finances 2025 a réduit les abattements pour donations (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, inchangé), mais le taux des droits de donation est resté stable. L'utilisation de la donation-partage devrait donc se développer. Restez informé des modifications législatives, car elles peuvent affecter votre stratégie successorale.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ express :

• Qu'est-ce qu'une donation-partage ? C'est un acte notarié par lequel vous transmettez de votre vivant tout ou partie de vos biens à vos héritiers, en répartissant les lots de manière définitive. Cela évite l'indivision (situation où plusieurs personnes possèdent un bien ensemble) et offre des avantages fiscaux : abattement de 100 000 € par enfant et taxation réduite (tarifs des donations).
• Puis-je remettre en cause une donation-partage après la signature ? Oui, mais seulement en cas de lésion de plus du quart (votre lot vaut moins de 75 % de votre part théorique). L'action doit être intentée dans les 5 ans. En dehors de ce cas, l'acte est irrévocable.
• Quels sont les frais pour une donation-partage ? Les frais de notaire (environ 1 à 2 % de la valeur des biens) et les droits de donation après abattement. Si vous respectez les abattements, vous ne paierez rien (exemple : don de 100 000 € à un enfant = 0 € de droits).
• Que faire si la valeur d'un bien a augmenté après la donation ? La plus-value future ne compte pas, car le partage est figé. Mais si la sous-estimation était intentionnelle, vous pouvez demander des dommages-intérêts pour dol.
• Est-il obligatoire de passer par un notaire ? Oui, la donation-partage doit être faite par acte notarié sous peine de nullité (article 1075-1 du Code civil).

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