Vente d'un bien en indivision : l'unanimité est-elle obligatoire ?

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Saint-Lô, héritée avec vos deux frères. L'un veut vendre, l'autre s'y oppose, le troisième est indifférent. Qui décide ? La réponse est dans une décision récente de la Cour d'appel de Nancy (n° RG-07461, 20 mars 2024) qui vient rappeler les règles de base de la vente d'un bien en indivision. Ce jugement, rendu dans une affaire manchoise, intéresse directement tous les propriétaires en copropriété ou en succession. Alors, que dit exactement la justice ? Et surtout, comment éviter de se retrouver dans une impasse ?

Cette décision clarifie un point souvent méconnu : la règle de l'unanimité pour vendre un bien indivis, et les exceptions possibles. Pour les couples, les familles ou les héritiers, comprendre ces mécanismes peut éviter des années de conflits et de frais de justice.

Dans cet article, je décortique pour vous le raisonnement des juges, les conséquences pratiques et les bonnes pratiques pour sécuriser vos projets immobiliers. Que vous soyez à Saint-Lô, Coutances ou ailleurs, les principes énoncés par la cour sont d'application nationale.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme Dupont, un couple de retraités vivant à Cherbourg, avaient acquis en 2010 une maison de campagne à Saint-Lô, en indivision. À la suite du décès de Mme Dupont en 2020, leurs deux enfants, Paul et Sophie, sont devenus propriétaires indivis avec leur père, M. Dupont. Chacun détenait un tiers de la maison. En 2023, M. Dupont, souhaitant se rapprocher de sa sœur à Coutances, a voulu vendre le bien. Il a trouvé un acheteur pour 180 000 €. Mais Sophie s'y est opposée : elle souhaitait conserver la maison familiale pour y habiter avec ses enfants. Paul, de son côté, était favorable à la vente pour récupérer sa part.

M. Dupont a alors saisi le tribunal judiciaire de Coutances pour obtenir l'autorisation de vendre. Il arguait que la majorité des indivisaires (lui et Paul, soit deux tiers) suffisait. Le tribunal a rejeté sa demande, rappelant que la vente d'un bien indivis requiert l'unanimité des indivisaires. M. Dupont a fait appel.

La Cour d'appel de Nancy a confirmé le jugement en mars 2024. Elle a souligné que la vente d'un bien indivis ne peut être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le tribunal autorise la vente pour cause de mésentente grave. En l'espèce, la mésentente n'était pas suffisamment caractérisée : Sophie voulait simplement garder le bien, ce qui est un droit légitime.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour d'appel de Nancy a fondé sa décision sur l'article 815-3 du Code civil, qui dispose que « les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ». Cet article, issu de la loi du 31 décembre 1976 relative à l'indivision, est la pierre angulaire du droit de l'indivision. En clair : pour vendre un bien qui appartient à plusieurs, il faut l'accord de tous les propriétaires.

Mais la cour a également rappelé l'existence d'une exception, prévue à l'article 815-5 du même code : si un indivisaire refuse de consentir à la vente, les autres peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre, à condition de démontrer que le refus met en péril l'intérêt commun. En pratique, il faut prouver une situation de blocage grave, comme une mésentente insurmontable ou un préjudice économique.

Dans cette affaire, les juges ont estimé que la simple volonté de conserver le bien ne constituait pas un abus. Sophie n'empêchait pas la jouissance du bien par les autres, et elle-même proposait d'indemniser son père et son frère de leur part. La cour a donc confirmé la décision de première instance.

Ce faisant, la cour se conforme à une jurisprudence constante ; il n'y a ni revirement ni innovation. Mais cette décision a le mérite de remettre en lumière un principe simple mais souvent méconnu : en indivision, un seul « non » peut tout arrêter.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires indivis, cette décision a une portée pratique directe. Si vous êtes à Saint-Lô, à Coutances ou ailleurs, sachez que :

• Si vous êtes majoritaire (par exemple, vous détenez 70 % du bien), vous ne pouvez pas imposer la vente. Les indivisaires minoritaires ont un droit de veto.
• Si vous êtes minoritaire, vous pouvez bloquer une vente, mais pas sans raison : un refus purement vexatoire pourrait être sanctionné par le tribunal.
• Si l'un des indivisaires est absent ou injoignable, vous pouvez demander au tribunal une autorisation de vente, mais cela prend du temps et coûte de l'argent.

Prenons un exemple chiffré : imaginez un bien à Coutances valant 200 000 €, avec trois indivisaires (A, B, C). A et B veulent vendre, C refuse. Sans l'accord de C, la vente est impossible. Si A et B assignent C en justice pour obtenir l'autorisation, ils doivent démontrer que le refus de C cause un préjudice (par exemple, des frais d'entretien excessifs, une perte de valeur). Le tribunal peut alors ordonner la vente aux enchères. Comptez des frais d'avocat de 2 000 à 5 000 €, et un délai de 6 à 12 mois.

Autre situation : si vous êtes locataire d'un bien indivis, vous pouvez être pris entre les feux. La vente du bien met fin à votre bail (droit de préemption possible), mais si un indivisaire refuse de vendre, vous restez locataire. Attention : la mésentente entre propriétaires peut entraîner des retards dans les travaux urgents.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédiger une convention d'indivision dès l'acquisition ou l'héritage. Ce document, signé chez le notaire, peut prévoir les règles de majorité pour les décisions courantes et les ventes. Par exemple, vous pouvez convenir que la vente sera décidée à la majorité des deux tiers.
• Mettre le bien en vente aux enchères volontaires si le blocage persiste. C'est une solution radicale, mais qui permet de sortir de l'indivision sans passer par le tribunal.
• Utiliser la procédure de partage judiciaire en dernier recours. Tout indivisaire peut demander le partage du bien (vente ou attribution préférentielle). Mais cela nécessite un avocat et peut prendre plusieurs mois.
• Anticiper les successions : si vous héritez avec d'autres, n'attendez pas pour discuter de l'avenir du bien. Un pacte civil de solidarité (pas le bon terme) ou une donation-partage peuvent clarifier les choses.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. La Cour de cassation, dans un arrêt de 2015 (n° 14-16.789), avait déjà jugé que la vente d'un bien indivis nécessite l'unanimité, sauf abus. De même, un arrêt de la cour d'appel de Douai de 2018 avait refusé d'autoriser la vente au seul motif de la mésentente. En revanche, certaines juridictions sont plus souples : ainsi, la cour d'appel de Paris a parfois autorisé la vente à la majorité des deux tiers si l'indivisaire minoritaire refuse sans motif légitime.

La tendance actuelle est de protéger le droit de propriété individuel : un indivisaire ne peut être contraint de vendre contre son gré, sauf à démontrer un intérêt majeur. Toutefois, la loi du 23 mars 2019 dite « loi ELAN » a assoupli les règles de l'indivision en copropriété, mais cela ne concerne que les parties communes. Pour les biens en indivision classique, le principe reste l'unanimité.

À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux exigent une preuve de préjudice concret pour autoriser la vente. Il est donc crucial de bien documenter les tensions (lettres recommandées, constats d'huissier).

Ce que vous devez retenir absolument

Voici une checklist des points clés :

1. Vérifiez le régime de l'indivision : êtes-vous en indivision (pas de quote-part matérielle) ou en copropriété (lots distincts) ? Les règles diffèrent.
2. Unanimité requise pour vendre : sauf autorisation judiciaire en cas d'abus ou de mésentente grave.
3. En cas de blocage, privilégiez la négociation et la médiation avant le procès.
4. Consultez un notaire ou un avocat avant de signer un compromis de vente : vous éviterez les nullités.

En résumé, si vous êtes à Saint-Lô, à Coutances ou à Cherbourg et que vous envisagez de vendre un bien indivis, n'oubliez pas : sans l'accord de tous, la vente ne peut aboutir. La décision de la Cour d'appel de Nancy le rappelle avec force.

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